Обзор преложений земельных участков

Участок на побережье в Тюмени

Буровика спрашивают:

- где летом отдыхаешь?

- на ЮБК оттягиваюсь

- ЮБК – южный берег Крыма?

- Южный берег Карского моря

Ситуационный план

Известно, что от Тюмени до ближайшего океана тысяча километров, и этот океан – Северный Ледовитый. Но это совершенно не значит, что в окрестностях города совершенно нет большой воды. Реки, озера, старицы, горячие источники в изобилии разбросаны вокруг города. Самое большое озеро расположилось на Ялуторовском тракте.

Андреевское озеро – это уникальный природный объект, который является самым крупным водоемом в окрестностях Тюмени. Если быть более точным – это целая озерная система, образовавшаяся в неглубокой долине древней реки. Включает этот водоем Большое и Малое Андреевские озера, Грязное, Песьяное и Бутурлинское озера. Площадь озера Андреевское составляет почти тридцать квадратных километров.

Со стороны поселка Боровский на берегу озера появилась современная коттеджная застройка – Новая озерная улица. Там есть центральный водопровод и канализация, что большая редкость для тюменских пригородов. Ко всем участкам проведены газ и электричество. Архитектура поселка приятно радует глаз качественными и разнообразными решениями. Сразу видно что проживают здесь люди далеко не бедные. По уровню домов Новую озерную улицу можно смело сравнивать с Патрушево и Дербышами, но в отличие от них здесь есть выход к большой воде.

яхт-клуб Рубин, Андреевское озеро

Совсем рядом с застройкой расположился яхт-клуб «Рубин». Здесь можно научиться водить маломерные речные суда, а впоследствии, ставить на стоянку и обслуживать собственные плавсредства. «Рубин» также облюбовали тюменские виндсерферы, пожалуй, это единственная их база на юге области. Через трассу по соседству от стадиона и лыжной базы достраивается новый многозальный спортивный комплекс. Современный торговый центр расположен на Ялуторовском тракте в 5 минутах езды от участка.

Новая Озерная улица в пос.Боровском Тюменский район

Именно здесь у нас появилось уникальное предложение. На главном проезде выставлен на продажу участок площадью 15 соток. Участок выставлен на продажу по цене 2 миллиона рублей, покупатель не уплачивает никаких комиссий, так как это наше эксклюзивный объект. Необходимо отметить, что эта цена существенно ниже, чем обычно запрашивают за участки на Новой Озерной.

Без сомнения, это не розничная позиция, такой участок предназначен для понимающего и уверенного в себе покупателя. Такой участок нужно брать тем, кто твердо решил поселиться за городом со всеми городскими удобствами и предпочитает активный отдых.

8-922-485-65-51 Аюр

8-963-455-30-65 Наталья

Информер Тюменский

Выставил индикацию цен на тюменскую недвижимость
По загородной такого пока нет, да наверное и не нужно

Размер имеет значение

На недавней презентации нового проекта на рынке загородной недвижимости - «Мирово-Парк» – меня несколько раз спрашивали, нужны ли участки в 30-80 соток, востребован ли такой формат домовладений, как может быть использована такая площадь. Чтобы вразумительно ответить на эти вопросы, необходимо исследовать сами стили загородной жизни.

Оптимальная величина приусадебного участка зависит от множества факторов. В Японии распространены участки размером всего 2 сотки, в западной Европе – 4 сотки, в советское время под дачу выделяли 6 соток, в 90-е преобладали участки по 10 соток, сейчас наиболее распространена нарезка по 15 соток, мы видим предложения и от 30 соток до гектара.


Попробуем разобраться в целесообразности приобретения участка определенной площади. Прежде всего, следует попытаться представить, что необходимо расположить на участке. Слово «попытаться» применено не случайно. Большинство домовладельцев Европы строят свой дом один раз, а если покупают готовый, то больше в нем ничего не перестраивают, делают только текущий ремонт. В противоположность им, большинство владельцев домов восточнее Варшавы неоднократно пристраивают к домам новые помещения, возводят на участках новые строения, а некоторые неоднократно перестраивают основное здание. Банька, сарай, стайка, теплица, флигель, летняя кухня, коптильня, внешний погреб, бассейн, беседка, спортзал – и так далее, пока хватает места на участке. Бессистемной застройкой страдают как дачные общества, так и вполне престижные коттеджные поселки.

Генплан участка должен составляться творчески, владельцем и архитектором совместно, чтобы было правильно, полезно и отвечало мечтам будущих обитателей.


Истосковалась земля по плугу

Говоря о загородных участках, нельзя не упомянуть о ландшафтном дизайне. Сами специалисты говорят, что работа с пространством начинается от участка в 20 соток (!). Деревья на маленьких участках выглядят непропорционально, а после устройства дорожек и пруда под озеленение остаются только небольшие пятна, пригодные разве что для разбивки клумб. Приходится городить террасы и устраивать подпорные стенки.

Обустройство сада – настоящего, в котором можно гулять и строить беседки, невидимые за стеной зелени, – требует соток 10-15. Переход от двора к саду не должен быть резким, их должны разделять радующие глаз аллеи и лужайки. Согласитесь, неприятно, когда вид на ваш альпинарий резко прерывается забором из профнастила. Плюс должно оставаться место для системы дренажа и полива. Сад – это растущее живое существо, ему никогда не будет достаточно места, всегда хочется экспериментировать и расширяться.


Проживая за городом, сложно удержаться от разведения домашних животных. Далеко не все владельцы полугектарного надела будут держать кур или брать кабанчиков на откорм, хотя своя коптильня в наших широтах будет престижнее бассейна. Последний тренд загородного шика – лошади. Это чистая эстетика и приятные заботы. Однако каждый, кто когда-нибудь имел отношение к этим благородным спутникам человека, мечтает завести собственную конюшню. Место для содержания домашних животных, будь то конюшни или вольеры для собак, должно быть особо выделено на плане и подобрано с учетом розы ветров.


Сколько ни бери, все мало

Сколько места занимает на участке сам дом? Странный вопрос, казалось бы, – посмотрите проектные размеры. Допустим, 10 на 10 метров, небольшой, двухэтажный. 100 квадратов, одна сотка. Не совсем. Дом в этом смысле похож на бильярдный стол: если входит в комнату, это совсем не значит, что на нем можно играть, требуется еще пространство на длину кия с каждой стороны. Так и дом: отмостка с каждой стороны минимум метр, проезды – 3 метра. Пространство основного строения у нас уже заняло 196 квадратов, почти 2 сотки.

Гараж. Гаражи часто пристраивают к дому, чтобы попасть в машину, не выходя на улицу. Но машина – это не только комфорт и удобство, но и источник смертельно опасных токсичных веществ, которые накапливаются в стенах и потолке и проникают в соседние помещения. По правилам между жилыми помещениями и гаражом должен быть как минимум один тамбур и технический этаж. Поэтому разумнее делать гараж отдельно стоящим строением с оборудованием и подсобными помещениями. Для жизни за городом требуется минимум две машины – вот еще одна сотка оказывается занятой для обеспечения комфорта.

Когда человек живет за городом, в гости к нему можно приехать только на своей машине. Далеко не на всех участках можно спланировать внутренний двор, где гости могли бы оставить свои автомобили, поэтому оставлять их приходится за оградой.

Баня и бассейн, жар и прохлада, два антагониста. Сезон для бассейна в Сибири не велик, но лето у нас действительно жаркое. Устраивать бассейн в здании – очень хлопотное дело, это большая нагрузка, интенсивное воздействие влаги на конструкции и специальная система вентиляции. Баня в этом смысле неприхотлива, но в наше время люди вообще моются в душе каждый день, а стирают в стиральной машине. Поэтому банька – это главным образом престиж и удовольствие. Рубят ее из дерева, а потому размещать следует подальше от основного строения, в целях пожарной безопасности. Вот вам еще пространство сотки в полторы на участке.

Это только основные строения, которые размещают на земельном участке. Посмотрим, как их обычно компонуют в зависимости от стиля жизни.


Стили загородной жизни:

Размер имеет значение, или О разных форматах жизни за городом

Дачи – 6 соток

Это всем известный дачный участок, кормивший горожанина в эпоху дефицита и в лихие 90-е. Такой участок не приспособлен для строительства полноценного дома вне городской черты. Плотно посаженные объекты, узкие межквартальные проезды порождают сложные и неравномерные нагрузки на сети и дорожные покрытия. Постоянно жить в таких обществах не очень комфортно. Поэтому дачи остаются любимой и довольно дорогой игрушкой горожан – приехать в выходные, припасть к землице, и, набравшись почвенных сил, вернуться к городской жизни. Время дач уходит, сейчас для постоянного проживания за городом на небольших участках все чаще строят таунхаусы – бюджетное и доступное решение.


Загородный дом – 10 соток

Эта форма получила распространение на западе в 50-е годы и называется «сабарб»- пригород. Мечта для многих наших соотечественников, но в современной урбанистике не всегда оценивается положительно. Расползание пригородов, «suburban sprawl» создает ряд социальных и инфраструктурных проблем, которые уже сейчас можно наблюдать, например, в Москве.

На десяти сотках уже можно поставить баню с площадкой для барбекю и неплохой гараж. Такой формат подходит для «маятникового мигранта» – человека, который утром уезжает в город, а вечером возвращается домой. Часто баня играет чисто декоративную роль – одному париться скучно, поэтому хозяин ходит в сауну в городе с друзьями. Если дачи пустуют в будние дни, то загородные поселки с домами такого типа вымирают в рабочие часы, утром и вечером здесь плотный автомобильный трафик.


Переходный формат – 15-20 соток

Участки таких размеров получили распространение в последние несколько лет, когда были выделены большие наделы по новым генпланам муниципальных образований. Судить о специфике их застройки пока сложно. Для посадки основного здания и подсобных строений места практически хватает, для разбивки полноценного сада с тропинками – уже нет. Тем не менее, определенный спрос на них существует, кто-то по привычке высаживает картошку, кто-то строит мастерские. Постоянное проживание возможно, но полноценная комфортность не очевидна.


Владения – 30-90 соток

Эта форма, которую мы пока видим только в «Мирово Парке», подразумевает новый формат жизни на природе. Владельцу такого домовладения можно организовать свое рабочее время как в административном комплексе поселка, так и в городском офисе, тем более, что современные средства связи и коммуникации сегодня позволяют вести дела из любой точки земного шара.

Такие владения подразумевают строительство комплекса зданий. Возможность организовать собственное пространство, не запертое в рамки «от забора до забора», позволяет создать свой мир, свою экосистему. Жизнь на природе без утраты всех благ цивилизации: все необходимые постройки и места для прогулок, хобби, спорта и домашних любимцев. Пространство, в котором, наконец, можно уйти от вынужденных компромиссов, свойственных для густонаселенных поселений. Некоторые проекты делают акцент на активном отдыхе – строительстве теннисного корта, лужаек и прочих открытых составляющих садово-парковой архитектуры. Другие, наоборот, культивируют идею сада как места для уединения и близости к природе.


Резюме

Покупка владения подразумевает определенный статус покупателя: это и актив, и гармоничный образ жизни на природе, позволяющий так же и выиграть драгоценное время за счет дополняющего и привычного современному человеку инфраструктурного ансамбля. Дом является центром творческой жизни, именно дома мы работаем над нашими проектами. Своим внутренним и внешним убранством загородное владение отражает наш личный творческий стиль, наши способности создавать, наше «я».

Основня статья

Тюнево – почти готовые дома.

Данные объекта

Направление – Велижанский тракт

Населенный пункт – с.Тюнево

Стадия развития – подключенные дома без внутренней отделки

Удаленность – 25 км по столбикам

Время в пути от центра (тест) – 30 минут

Наличие сетей (уже подключены):

Газ – установлены и запущены котлы

Водопровод – с Велижанского водозабора

Канализация – септик

Электричество – подключено

Количество объектов – 6 продаются 2 проданы

Площадь участков – 12 соток

Площадь домов – 140 -170 м2 включая гараж

Дороги и подъезды до гаража (уже есть) – покрытие из щебня, кювет, водопропускная труба

В этот раз я изучал нечасто встречающийся на загородном рынке продукт – дома в черновой отделке от одного подрядчика, подключенные к сетям. Этот проект нельзя назвать комплексным, потому что в нем только жилые дома, без общественных пространств и объектов сервиса. Однако, в нем использовано типовое архитектурное решение, общая технология и дома расположены на одной улице.

Предложение

По Велижанскому тракту, возле Тюнево предлагают на продажу уже готовые дома, одно и двухэтажные, на одной улице. Земля под домом – муниципальная аренда под застройку, после выкупа дома оформляется в собственность. Участки относятся к Нижнетавдинскому району, Тюневскому муниципальному образованию.

Цена – 35 тыс. руб за квадратный метр. Площадь дома вместе с пристроенным гаражем-146 квадратов одноэтажный и 196 двухэтажный. Соответственно, одноэтажный дом будет стоить в районе 5 100 тыс.руб., а двухэтажный – около 6 850 тыс.руб. Всего домов на улице 8, три из них уже проданы.

Новая улица, Тюнево, Велижанский тракт, Тюменская область

Дорога

Как обычно, выезжаем от цирка в 9:21 в пятницу. Через мост Челюскинцев, мимо «Панамы» на Щербакова и на Велижанский тракт. Проезжаем промзону, Вторчермет, за ним в полях густо разросшиеся опоры ЛЭП. Тракт в меру загруженный, две полосы, регулярно приходится обгонять фуры. От развязки на Липовом озере начинаются садоводческие общества. До Тюнева доезжаем в 9:55.

Если жить на Велижанском тракте, то работу лучше искать Зарекой. Тогда пересекать Туру по мостам вообще не будет необходимости – на этой стороне есть большие торговые центры «Зеленый берег» и «Панама», а также куча всевозможных магазинов и сервисов, расселившихся в первых этажах новостроек Заречных микрорайонов. Тогда дорога с работы до дому будет занимать минут двадцать.

Место

Удаленность от города ощущается. Весь ландшафт Нижнетавдинского района – леса и озера. До озера Сундукль от места нашего исследования – около двух километров. Теоретически, можно жить охотой и рыбалкой. Для жаждущих витаминов в Тюнево есть тепличное хозяйство. Экономика Нижнетавдинского района построена на сельском хозяйстве, в основном, переработке мяса и молока. Сейчас активно ведется инженерная подготовка участков в самой Нижней Тавде.

Объекты расположены в 200 м слева от тракта, само село Тюнево – справа. В селе официально живут 1200 человек и зарегистрировано 419 дворов. Есть интересная особенность, которая понравится молодым родителям. Сельская администрация находится в одном здании со сбербанком и детским садом, три крыльца в ряд. Я не берусь утверждать, что юные воспитанники при таком соседстве обязательно вырастут, как наш губернатор, в банкиров-госуправленцев, но, на определенную безопасность и внимание к нуждам детсада надеяться можно. В селе есть полноценная двухэтажная школа с большим стадионом

Администрация Тюнево, Тюменская область

Неудобно то, что наши объекты расположены через трассу от основной деревни. До школы расстояние километр, до садика – чуть побольше. Детей в деревне пристроить можно. Качество образования, оно и в городе не однородное. Если уж возить детей в гимназию, не такая уж большая разница, с Восточного или из Тюнево. А вот болтаться без присмотра после уроков в деревне с тысячей жителей более безопасно, чем в большом городе.

Автобусная остановка маршрута Нижняя Тавда – Тюмень находится в пяти минутах ходьбы. Автобусы из Тюмени ходят каждые полчаса-час. Последний автобус уходит с автовокзала в 19:55.

Объекты

Прямо с трассы по левую руку видны белые оштукатуренные дома. Это предыдущий проект этого застройщика. В рассматриваемом нами проекте он отказался от фасадной штукатурки и применил сайдинг. Мотивирует это дороговизной и быстрой потерей товарного вида. Ну, да, сегодняшний потребитель не приучен раз год белить хату, как в украинской деревне, поэтому даже текстурный «Короед» теряет вид. Хотя, наверное, это зависит от профессионализма штукатуров.

Нужная нам улица находится в 200 метрах слева от тракта в сторону Бухтала. Дорога вдоль домов с покрытием из щебня, выполнен хороший кювет, к каждому гаражу – такой же ощебененный подъезд. Примыкание подъезда к дороге выполнено любовно, по всем правилам, с широкой бетонной трубой.

Дом по технологии несъемной опалубки, Тюнево, Тюменская область

Я зашел в одноэтажный дом. Неплохая городская трешка – просторный холл, из него выходы в комнаты, кухню и совмещенный санузел. Это минус, по нормам для трехкомнатной квартиры санузел должен быть раздельным или их должно быть два.

Коридор ведет мимо котельной в гараж. Отопление было запущено, радиаторы грели во всех комнатах. Установлен котел BAXI – серьезная итальянская марка. Был учтен предыдущий опыт – в уже проданных домах вдоль тракта поначалу ставили недорогие корейские котлы, которые в первую зиму возложенных на них надежд не оправдали.

Фундамент – ленточный ростверк на сваях. Цокольных этажей нет, но в кухне вырыт погреб. Для этой местности, да и в целом для Тюменской области это очень разумно – борьба с водой в подвале у нас хоть и традиционный, но далеко не самый любимый вид с порта.

Дома построены по технологии несъемной опалубки – стена складывается из пустых внутри пенополистирольных «кирпичиков», в которых укрепляется арматура и заливается бетон. В результате получается железобетонная стена в пенопластовой «скорлупе». На мой взгляд – не лучше, но и не хуже городского панельного домостроения. Перекрытия – железобетонные плиты.

Кровля – металлическая черепица. Вариант бюджетный, при дожде шумный. Весть комплект водосборных желобов и труб на месте. Конструкция крыши выполнена из деревянных ферм, так что расширять площади за счет чердака, скорее всего, не получится.

Фасад домов сделан из винилового сайдинга. Этот материал, традиционный для американского частного домостроения, у нас считается не престижным. В практичности ему, конечно, не откажешь. Сайдинг легко моется, недорого ремонтируется. Об устойчивости к солнечному свету можно говорить только применительно к конкретным модификациям, посмотрим лет через пять. В этом проекте цветовое решение подобрано интересно, оно одинаковое для всех домов на этой улице. Победит ли единство архитектурного решения, дешевизну материала?

Гараж пристроен к дому. Стены гаража, в отличии от жилых помещений, не оштукатурены, и мы могли увидеть пенопластовую опалубку в неприкрытом виде. Дверь гаража – секционная, открывается вверх. Смотрится красиво, но система деликатная и требует бережного ухода и настройки. Вход из гаража прямо в дом кажется удобным решением. Но не следует забывать, что заведенный автомобиль – источник токсичных веществ. Переход из гаража в жилые помещения выполнен через котельную, но при окончательной отделке не помешает еще раз проконсультироваться со специалистами по вентиляции.

Дома продаются без ограждений участков. Границы участков вынесены в натуру и отмечены колышками. Основное здание посажено на участке главным фасадом и крыльцом на улицу, на восток, все по фен-шую.

Резюме

Рассмотренное предложение я буду считать одной из реперных точек для загородных : новый одноэтажный дом со всеми удобствами в 25 км от города на хорошей улице вблизи от цивилизации стоит 5,1 млн. Любые другие предложения можно прикладывать и сравнивать, больше – меньше, дальше - ближе, готовый – неготовый, в поле – в поселке м т.д.

Вот такой типовой дом, впоследствии легче продать. Дом, построенный для себя, долго ищет нового хозяина. А такой всегда будет рад любому.

Конечно, с позиции «эх я бы, да себе бы…» можно найти массу недостатков в этом предложении. И много спорить о преимуществе одних материалов и конструкций над другими. Но у этих домов есть железный (вернее алюминиевый) аргумент – работающие радиаторы отопления. Это значит, в них есть вода, электричество и тепло. Их можно купить сейчас, отделать внутри и переехать летом или осенью. Время – деньги.

Преимущества	Недостатки
Дома готовы и подключены к сетям	Свыше 20 км от города
По дороге два торговых центра	К школе и детскому саду нужно переходить трассу
Единое архитектурное решение	Не престижный материал фасада

Луговое

Новая застройка, с.Луговое, Тюмень

Разглядывая рекламные модули в изданиях по недвижимости, можно прийти к неправильному выводу, что за городом реализуются 3-4 проекта, и те – просто продажа земельных участков. Реклама двигает торговлю проверенными методами, но некоторые проекты остаются вне поля зрения, не «на слуху», особенно в начальной стадии. Это не мешает им по своему развиваться, не мозоля глаза широкой публике, и делать продажи своими неведомыми способами. Один из таких проектов, который и в продажу-то еще не поступил, привлек мое внимание. Я решил съездить и посмотреть все на месте задолго до того, как это предложение выйдет на рынок.

Легенда

Застройщик предлагает не очень распространенную в Тюмени схему продажи – земля с подрядом. Предложение включает в себя участок (100 тыс.руб. за сотку) и дом в черновой отделке по цене 25 тыс. за м2. Юридически будет оформляться предварительный договор купли-продажи земельного участка и договор подряда. Старт продаж намечен на 1 июля 2011 года.

Техусловия на подключение электричества, газа и водоснабжения покупатель получает сам, выступая как физическое лицо. На практике, если есть технологическая возможность подключения (а похоже, что она есть) – этот путь дешевый и надежный. Физическому лицу сетевой организации в бездискриминационном доступе к сетям отказывать нельзя, а вот подрядной организации это выльется в существенные затраты времени и денег. Застройщик берет на себя обустройство внутриквартальных проездов и подведение сетей.

Для объектов декларируется единый архитектурный стиль застройки. Проектами предусмотрены дома с кровлей из штучной черепицы и фасадами из облицовочного камня и текстурной штукатурки. Такое решение может показаться неподъемно дорогим, если не знать, что застройщик – региональный дистрибьютор немецкой фирмы, производящей эти материалы.

В известной степени это ограничивает возможности покупателя по созданию внешнего образа своего дома. С другой стороны, это неплохо – у застройщика, помимо того, чтобы скинуть дом покупателю стоит задача хорошо представить те материалы, которые он продвигает как дистрибьютор. Черепица и фасадный камень всегда на виду, поэтому есть шанс, что наружную отделку и кровлю сделают на совесть.

Проекты домов представлены от 200 до 300 м2. Стоимость одного объекта начинается от 6,5 млн.рублей (5 млн. дом 200 квадратов + 1,5 млн. участок 15 соток). Дом обещают поставить за 4 месяца. Конструкция стен – керамзитоблоки или кирпич с утеплением. Как мы видим, предложение нельзя назвать совсем уж бюджетным, однако оно ниже заявленных цен большинства недостроенных коттеджей за городом. Значит, весь вопрос в том, стоит ли это место таких денег, и будут ли вообще построены эти дома. Попробуем найти ответы.

Дорога

Межквартальный проезд, Луговое, Тюмень

Высокие цены участков в Луговом обычно обосновывают быстрой и легкой дорогой до города. Так ли это? Проверим. Стартуем 9:23 в четверг от цирка. Герцена – Камышинская – Чернышевского – Полевая – Ямская и мы за городом. От развязки на объездной к Рощино, до точки назначения – 9 километров. Не сворачивая, доезжаем до кольца перед аэропортом и поворачиваем направо, по указателю «Луговое». Наш объект находится на полдороги от кольца до конечной 141 автобуса. Прибываем в 9:40. Всего 17 минут. Неплохой результат, особенно для редакционных жигули-«четверки».

Здесь становится понятно, почему эти участки еще не предлагаются к продаже. 300 метров от асфальтовой дороги до участка представляют размытую грунтовку, преодолеть которую под силу разве что на вездеходе. Колеи со стоящей водой и жидкая грязь. Оставляю машину, двигаюсь пешком, попутно пожалев, что поленился взять с собой болотники. Выручают отмостки уже построенных домов и участки промерзшей земли. Думаю, появись я двумя днями позже – до участка точно бы не добрался. До мая, пока не просохнет земля, доступ к участкам будущей застройки затруднен.

Окружение

При описании загородных объектов, особенно, когда на месте еще не на что смотреть, можно спеть песню про экологию, кристально чистый воздух, прозрачную воду и прекрасную природу. В этот раз я позволю себе воздержаться. Скажу только, что до Туры километра 2, метров 800 до протоки, поблизости есть лесочек, есть самолеты. Все эти сущности имеют свои положительные и отрицательные стороны. Например, прилетев из командировки можно вызвать такси в аэропорт и заставить везти себя домой два с половиной километра. А шум… в городе ТЭЦ когда пары спускает тоже шум сильный издает.

Само старое Луговое достаточно благополучное поселение. Два довольно крупных промышленных объекта – агрофирма и аэропорт – дают в достаточном объеме и рабочие места, и денежные потоки. Место не выглядит депрессивным. Есть школа и детский сад. Включение в границы поселения 2009 году новых территорий и близость к городу привело к интенсивной коттеджной застройке и возникновению новых улиц. Они вытянулись от старого Лугового вдоль дороги в строну аэропорта. Строят в основном из блоков, облицовывают красным кирпичом. Кое-где не брезгуют и сайдингом. Видел один дом из бруса на усадке.

Именно к зоне новой застройки примыкает объект нашей экспедиции. Большинство домов там уже заведены под крышу, но еще не заселены. В любом случае, соседи потенциальных покупателей будут людьми не бедными. Никто не может предсказать характер будущего соседа, но есть твердая уверенность, что оказавшись в сложной жизненной ситуации, он не будет тащить что-то с вашего двора, или, наоборот, чтобы наскрести на опохмелку, приносить на продажу вещи из своего дома.

Но это когда все коттеджи будут заселены. До этого момента бригады ремонтников-строителей будут составлять как раз вот такое проблемное соседство. Стройка здесь будет продолжаться еще как минимум пару-тройку лет.

Объект

Сам объект сейчас описать очень просто. Это 10 гектаров заснеженного поля, обозначенного лесополосой, на котором еще ничего не построено. Рельеф местности ровный, оврагов и признаков заболоченности я не разглядел. Судя по всему, в прошлом это сельхозугодия, поэтому плодородный слой должен быть хорошим.

Цена 100 тыс. за сотку – выше средней для Лугового. Есть предложения по 70-80 тыс. Очевидно, что покупателей сразу ориентируют на то, что земля «под домом» будет дороже, чем земля «под застройку». Вот только «дома» этого пока нет.

Меня больше интересовали объекты, не расположенные непосредственно на участке. Подключенная трансформаторная подстанция и газораспределительный шкаф, действительно, расположены совсем рядом с  первой линией будущей застройки. Наличие этих объектов внушает осторожный оптимизм и делает предстоящее строительство более вероятным. Водопровод подведен к соседним кварталам. Центральной канализации в Луговом вроде бы нет, все используют септики. Вызов десятикубовой вакуумки обойдется в 750 рублей, и делать это придется раз в месяц. Для сравнения – в моем счете на 3-х комнатную квартиру за март за канализацию стоит сумма в 396 руб. Меньше, но сопоставимо.

Проблемы

Главная проблема – это конечно подъездная дорога с трассы до участка. Она в состав участка не входит, стоит на балансе муниципального образования. Кювет с одной стороны вроде выполнен – я в него ухнул, когда решил срезать, набрал полные ботинки воды. Ни отсыпки, ни кусочка щебня. Уровень – ниже прилегающих участков. Отвод воды не организован.

В этот сезон дорогу отщебенить обещает застройщик. Этому строит верить, иначе он просто на площадку завезти ничего не сможет. А потом? Будет ли муниципалитет поддерживать состояние дороги? Или жителям придется скидываться? Или просто на осень-весну запасаться продуктами и из дома не выходить?

Вторая проблема – неравномерность застройки. Стоимость объекта не маленькая, поэтому участок застраиваться будет несколько лет. Удастся ли организовать продажи так, что бы строительство новых домов не мешало тем, кто уже живет? Это неудобство присуще большинству загородных проектов, в которых продают просто земельные участки, без подряда. Кто-то строится сейчас, кто-то потом, вокруг дома все время стройматериалы и строительный мусор в кучах, ездит техника, ходят чужие люди. Получится ли преодолеть это при организованной застройке?

Начать бизнес в Тюмени. Поддержка областной администрации

В пятницу, 10 декабря, я присутствовал на встрече с руководителем департамента инвестиционной политики Тюменской области Вадимом Шумковым. Прежде всего, меня интересовали вопросы, касающиеся северян, переселяющихся из округов в Тюмень. Большинство переезжающих из северных округов - это деловые, предприимчивые люди, не планирующие сразу же выходить на пенсию. Чем область может помочь начинающим свое дело в Тюмени?

Администрация Тюменской области

Для компаний и предпринимателей выделяются гранты. Если вы осуществляете деятельность не более года, департамент инвестиционной политики возместит половину расходов, связанных с началом деятельности. Область возмещает сумму до 300 тысяч расходы на регистрацию, аренду и рекламу. Для этого нужно только подтвердить отсутствие задолженностей в бюджет и факт регистрации. По словам Вадима Михайловича, удовлетворяется свыше 80% заявок на получение такого гранта. Кроме того существует программа возмещения расходов по лизингу нового оборудования и другие формы поддержки. Это может стать существенным подспорьем для открытия собственного производства. На хлебное место просто так, конечно, никто не посадит, но возможностей, по сравнению с другими регионами, действительно, немало.

Кроме официальных программ меня интересовало, какие загородные направления представляются привлекательными лично Вадиму Михайловичу? Не секрет, там, где любят покупать загородное жилье чиновники, обычно быстрее строятся сети и дороги, да и соседство с представителями областной администрации часто бывает полезным.

Привлекательными для себя Вадим Шумков назвал район Черной речки, Верхний Бор и Андреевское озеро.

• Об Андреевском озере я уже писал, когда ездил в поселок Боровский.
• Верхний Бор является традиционным местом отдыха горожан, строительство загородных объектов там действительно ведется активно. Сказывается близость к горячим источниками, водоемам и лесным массивам.
• Популярность Черной речки некоторые эксперты объясняют тем, что там  дача Неелова с собственной ветряной мельницей, церковью и прудом с лебедями. 

Экспедиции в эти места нам еще только предстоит провести.

Строительство собственного дома. Взгляд пессимиста

Основные законы
по материалам бесед с моими застройщиками

1. Рисушь проект сам - получается сарай.
2. В интернте проекты халявные - присылают набор лапши, который некчему пристроить.
3. Местный проектировщик меньше чем за 50 тысяч даже эскизник рисовать не будет. За 250 принесет проект из интернета, тот который ты уже заказал и выкинул.
4. Любая стоительная компания обещающая "под ключ" - врет. Большим на тебя плевать, у мальньких нет всех нужных рабочих и техники. Средних компаний не существет.
5. Любая бригада франкмассонов (фр. - вольных каменщиков) начинает пить и тянуть деньги на второй день
6. Любая бригада талибов начинает спать на солнышке в первый день
7. Поставщики норовят подсунуть бракованные материалы
8. Бригады соседей воруют инструмент и материал у твоей бригады
9. Геодезисты промахиваются на метр, забор соседа проходит по отмостке ствоего дома.
10. Материалы на складе кончаются, когда бригада выходит на объект
11. Материалы привозят на участок, когда их некому принимать
12. Дождь начинает идти сразу после того как выкопан котлован под цоколь. Продолжает идти до полного наполнения котлована.
13. Нормы расхода материалов строителями не выдерживаются. Сметные объемы смело умножаем на 1,5
14. Каждая следующая бригада хает работу предыдущей и на этом основании требует увеличения оплаты и расхода материала
15. Ломать стены и перекрытия придется после завершения чистовой отделки.
16. Разобрать крышу придется после того как будет ошпаклеван и покрашен потолок последнего этажа. В это момент пойдет дождь.
17. Если замонолитить трубы в стену или пол - в них попадут сверлом при установке плинтуса. Или просто потекут паянные стыки.
18. Вода в подвале появится после выполнения полного комплекса гидроизоляции.
19. При расстановке мебели все розетки будут загорожены. По другому - никак.
20. Стоительство не будет завершено. Никогда

Поселок Ютейр-Девелопмент

В полутора километрах от кольца московского тракта на землях, принадлежащих компании Ютейр-Девелопмент строительной компанией Альсеко были построены готовые дома

Дома достаточно дорогие, от 12 до 19 миллионов рублей. Стены из блока с утеплителем, облицованные кирпичом. покрытие кровли выполнено из мягкой битумной черепицы. Внутри серая штукатурка и стяжка на полах.

дом в поселке Ютейр-Девелопмент, Московский, Тюмень

Половина домов двухэтажные, половина - одноэтажные. Площади - от 200 до 400 квадратов. Во всех домах полные цокольные этажи. Нельзя считать это достоинством. В этом районе грунтовые воды подходят ближе всего к поверхности, даже при полном комплексе гидроизоляции происходит подсос влаги снизу. Возможно, как раз дорогой гидроизоляцией объясняется дороговизна домов. Или за присоединение к сетям пришлось очень дорого заплатить.

К домам подведены газ, электричество, центральный водопровод и канализация. Выполнена внутренняя разводка воды, газа и канализации. Электричество только до щитка. Качество строительства удовлетворительное. Возможно, если бы застройщик рискнул вложить еще по паре миллионов в отделку и внутренний дизайн, дома продавались быстрее.
Земельные участки не большие, по 10 соток, но в такой близости к городу - это нормально. Домовладения примыкают друг к другу задними дворами, основные выходы на проезды. Есть дома как с строенными, так и с отдельно стоящими гаражами.




Просмотреть Сабарбы на карте большего размера

Трудно определить, кто будет покупать такие дома. Для очень богатых - мелковаты участки. Для в меру богатых есть масса более привлекательных по цене предложений в том же Патрушева. Возможно, поселок рассчитан на тех, кто ездит на работу в находящиеся совсем рядом "Колумб", "Мальвинку" и что там еще есть на Московском тракте. Скинуть бы десяток миллионов с цены - было бы очень привлекательное предложение.

Экономико-правовые перспективы на рынке загородных земельных участков

В последнее время и ко мне лично и в компанию часто обращаются владельцы земельных участков. Их интересует, можно ли сейчас продать то что есть и стоит ли замахиваться на новые проекты. Продажи земельных участков в пригородах Тюмени сейчас происходят на фоне трех процессов:

1. На рынок массово выходят участки, введенные в категорию «Земли населенных пунктов» при утверждении генпланов сельских муниципальных образований в 2008 году.
2. Федеральной программой «Жилище» утверждается задача по вводу дополнительных земель для частной жилой застройки с упрощенным порядком оформления собственности
3. Президентом РФ делается заявление о необходимости изъятия неиспользуемых по назначению земель сельхоз.назначения

Очевидно, произошел развод инвесторов на повышенное налогообложение и ускоренную застройку.

1. В период бума на строительство и действия предыдущего этапа программы «Жилище» инвесторам «по секрету» сообщили о возможности включить в новые генпланы часть с/х земель. Частные инвесторы скупают земельные участки в расчете перепродать их для комплексной застройки.
2. После перевода их из категории использования из сельхоз.назначения в земли населенных пунктов кадастровая стоимость этих земельных участков увеличилась в среднем в 50 раз. Таким способом была увеличена налоговая база муниципальных образований.
3. В 2008 году большинство проектов комплексной застройки сворачивается, так толком и не начавшись. Крупные застройщики так и не приходят на загородный рынок, инвесторы начинают сами межевать имеющиеся земли на участки по 10-15 соток и продавать в розницу.
4. При утверждении программы «Жилище» на 2011-2012 годы ставится задача предоставлять участки под жилищное строительство находящиеся в федеральной собственности или в собственности субъектов. Таким образом, частным инвесторам дают понять, что они будут конкурировать на этом рынке с государством, причем государство собирается демпинговать – «упрощенный порядок предоставления для граждан и некоммерческих организаций»
5. Для тех инвесторов, кто решил для целей налогообложения пока не переводить земли из сельхоз.назначения в категорию «земли населенных пунктов» пригрозили их забрать за «неэффективное использование»

Для частных инвесторов существует несколько выходов.

1. Строить недорогое готовое жилье, на условиях, описанных в программе «Жилище» - тогда есть теоретическая возможность получить получение к сетям за счет средств программы. Не у всех есть на это деньги, подведенные к участкам сети, а главное, решимость ввязываться в большую стройку.
2. Сбрасывать участки по ценам, покрывающим произведенные затраты и выходить с рынка. На фоне государственной конкуренции эта стратегия может привести к росту недоверия и обвалу рынка частных земельных участков.
3. Делать вид, что ничего не происходит и продавать участки по старым ценам, увеличивая расходы не продвижение – реклама, скидки и т.п. В настоящее время большинство придерживается именно этой стратегии, но, аккуратно готовятся к застройке готовыми домами.

Старый Тобольский тракт. Есаулово, Чикча, Якуши.

Еще один комплект земельных участков для индивидуальной малоэтажной застройки от Инвестфонда. Мы там были по дороге из Криводаново. Сама Чикча – обычная татарская деревня, магазин-школа-мечеть. Газ в деревне есть.

Освоение было начато с поля между Чикчей и Есаулово. Здесь размежевали участки, прорезали в грунте дороги. Сейчас здесь установлены две трансформаторные подстанции, установлены железобетонные опоры ЛЭП, натянуты провода. Электричества пока нет, ТП не гудят.

Участки на берегу, те, что самые дорогие – спорная штука. Участки идут вдоль воды. Покупателям обещают пляж в подарок, на деле это будет неотчуждаемая зона водоема. Как мы это видели в Боровском, прибрежные зоны успешно захватываются, но нет никакой гарантии от повторения московского «Речника»

Строительство начато на 15-20 участках. В основном это фундаменты со сложенными для усадки бревенчатыми и брусовыми срубами. Есть дома со стенами из несъемной опалубки – пенополистирольные кубики с залитым внутрь бетоном. Мы заходили на один объект - работают от переносного безинового генератора.

Дороги как и в Кириводаново, песчаное полотно без кюветов и без расклинки щебнем. Однако, плотнее криводановских, либо уплотняли, либо местные машинами укатали.

Земельные участки на продажу в Якушах, Тюменский район

Площадка под Якушами еще не застраивалась. Дороги тоже песчаные, на въезде сильно размыты, даже пешком пробиться на земельные участки трудно. Участки здесь продаются недорого, нарезка по 10 соток, участок выходит в тысяч 250-300. Якуши-2 и "Усадьба Есаулова" - пока просто проект планировки, участки осавиваться пока не начинали.

Земельные участки на продажу Есаулово, Тюменский район.

В перспективе, вокруг Чикчи и Есаулово в ближайшие 2-3 года появится смешанный, коттеджно-дачный поселок. Из природных радостей – рядом река. Больше ничего, все остальное – чистое поле.

Для тех, кто думает быстро построиться и начать жить сразу, эти предложения не совсем подойдут. Судя по формату продаж и характеру строительства, полноценно эти территории разовьются через годы, если не через десятилетия. На новых территориях обещают все сети, но подразумевается, что делать это будет муниципалитет.

Черта города. Комарово

Это микрорайон новой малоэтажной жилой застройки, который примыкает к существующей старой деревне Комарово. Он расположен между Червишевским и Московским трактом.

Очень масштабный проект для Тюмени, он очень громко начинался, замерз в 2007-2008 годах и со скандалами закрывался в 2009-2010-м. Дома продавались по 4-5 млн.руб., сейчас хозяева просят 7-10 млн. рублей.

Качество строительства действительно плохое. Могу заявить ответственно, лично облазил большую часть домов пятого квартала с подвала до чердака. Проблемы с кладкой, вентиляцией, утеплением.

В стенах применялись многослойные конструкции блок + пенопласт + облицовочный кирпич, которые требуют строго соблюдения технологии. К сожалению, технология выдерживалась редко.

Отопительные системы полностью или частично заменяли большинство владельцев. Чаще всего это было связано с низким качеством материала, замоноличиванием их в штабах без учета теплового расширения и неправильным тепловым расчетом.

Распространенная проблема – вентиляция техподполья, вернее ее отсутствие. Часто проблему решали алмазным бурением продуха в железобетонном ростверке, но при этом вырезалась часть рабочей арматуры. Пока это не приводило к трещинам в фундаменте, но все равно неприятно.

Часто не проводилась обработка деревянных конструкций кровли и чердака. Это приводило к загниванию древесины, особенно в домах с мансардами.

Что мы имеем в сухом остатке? Коттеджи 150-200 м2 с газом, электричеством, центральным водопроводом и канализацией, асфальтовые дороги и тротуары. Есть какая-никакая диспетчерская служба для ремонта внутренних сетей. Довольно организованное и общественно значимое местное сообщество с собственным сайтом

Таким образом, на одной чаше весов у потенциального покупателя загородного дома в Комарово – все городские удобства и расположение в черте города, на другой – риск скрытых дефектов и необходимость в реконструкции. Здесь время играет на руку покупателю: большинство домов построены не менее 2-3 лет назад, самые существенные недостатки уже должны проявиться. Если фундамент еще не треснул и цела кирпичная облицовка - есть хороший шанс, что дом еще постоит. В отдельном доме что-то перестроить всегда проще, чем в квартире.

Сейчас в Комарово многие дома заселены, но совсем обжитым поселок назвать трудно. Продолжается ремонт и отделка во многих домах, груды строительного мусора высятся вдоль аккуратных тротуаров, вместо люстр вечерами окна светятся одинокими лампочками в патроне. Большинством населения элитного поселка остаются мои друзья из Ферганской долины и южнее. Есть в этом какая-то ирония.

Криводаново. Старый Тобольский тракт

Сегодня ездил на размежеванные участки Инвестфонда на Старом Тобольском тракте в Криводанова. Это один из наиболее часто рекламируемых объектов недвижимости под Тюменью

Ехать прилично, 26 километров от Автограда на Ялуторовском тракте через Антипино, Субботино, мимо Чикчи и Якушей. Дорога асфальтовая, две полосы. В Криводаново дорога заканчивается. После Якушей трассу обступает лес, в лесу растут санатории и оздоровительные лагеря.

Земельные участки на продажу под Тюменью. Старый Тобольский тракт

Место весьма и весьма своеобразное, но не лишенное обаяния. Так как на участках еще никто не строится, продавцы максимально вложились в приветственную арку. Мне кажется, это место было бы привлекательным для каких-нибудь веселых готов.

На земельных участках прорезали в грунте полотно дорог. Дороги отсыпаны песком. По краям дорог не прорезаны кюветы, весной можно ожидать, что большую часть песка смоет, он не уплотнен, а высотная отметка дороги находится ниже земельных участков. На легковой Хонде мы по дороге проехали, хотя нас слегка возило. Фуру с кирпичами это покрытие не выдержит, два рейса и появится глубокая колея.

Газовый распределительный шкаф находится прямо на границе участков – очень большое преимущество в наше время. По участку проходит ЛЭП 10Кв. Сведений о том, получены ли техусловия на газ и электричество у меня пока нет.

Старый дом в Криводанова. Тюменский район

Старое Криводаново не производит впечатления заповедника благополучных людей. Дома из бруса, много фасадов из винилового сайдинга. Хотя и здесь встречаются новые кирпичные дома. Прямо перед продающимися земельными участками стоит дом, квадратов на 300-400. Эту избушку я добавляю сюда для колорита, не все дома там такие.. Если подъехать с другой стороны видно, что ее разбирают и будут строить новый коттедж.

Кому можно порекомендовать эти земельные участки? Хорошо жить там будет тем, кто работает в Антипино или в расположенных рядом с ним промбазах, НПЗ. Вот уже 3 года УГМК строит рядом с Антипино металлургический комбинат, возможно, когда-то там начнут работать люди.

В Криводаново могли бы поселиться окончательно уставшие от города творческие люди, которым в Тюмень нужно выбираться не чаще раза в неделю. Зато кругом лес, можно кататься на велосипеде по шоссе и собирать грибы. А по ночам пугать друг друга на кладбище.

Search Engine Optimization

Мастерская напрокат

Мастерская напрокат

Патрушева

Между деревнями Патрушево и Ожогина, вплотную прилегающими к тюменской объездной дороге, с 90-х годов начала формироваться новая коттеджная застройка. Поначалу здесь строили мрачные краснокирпичные трехэтажные замки с башенками и островерхими крышами. Сейчас здесь встречаются как небольшие аккуратные домики из блоков, облицованные светлым вензилевским силикатным кирпичом, так и брусовые дома, обшитые виниловым сайдингом.

Загородный дом в Патрушева. Тюмень

Качество построек существенно разнится от дома к дому. При покупке здесь готового дома обязательно проконсультируйтесь со специалистом-строителем. Много домов в Патрушева строились и покупались в период бума на рынке недвижимости, когда казалось, что любой дом или участок будет дорожать вдвое каждый год. За идеальным качеством не гнался ни застройщик, ни заказчик. Сейчас, по прошествии времени, можно адекватно оценить и качество постройки, и ее ценность.

Земельные участки в Патрушева дорогие, за 10 соток просят 2-3 миллиона рублей. Ссылаются на близость к городу и престиж поселения.

Коттеджная застройка в Патрушева, Тюмень

В поселке постепенно развивается инфраструктура. Есть магазин, аптека, ресторан. В коттеджах стали открываться офисы компаний. Есть частный детский сад, судя по шуму с территории, недостатка в детях он не испытывает. Школа стоит недостроенная.

Дом в Патрушева на сегодняшний день – это престижно. Здесь живут многие руководители тюменских компаний и городские селебрити. Поэтому, не удивляйтесь, когда все таксисты будут хотеть с вас на полтинник больше, чем в любое другое место города.

Взаимоотношения с риэлторами

Риэлтор на современном рынке недвижимости – достаточно противоречивый персонаж. В чем-то он сродни корпоративному консультанту – большинство не видит смысла в его услугах, но все за что-то платят, и платят много. Не юристы, не аналитики, не экскурсоводы, не строители, всего помалу, желательно налом.

При покупке загородного дома имеет смысл работать с риэлторами, у которых есть «эксклюзив» на продаваемый объект. Это те, кто добром или хитростью забрал у хозяев оригинал свидетельства на право собственности и держит у себя в сейфе. Если серьезно, то наличие у риэлтора на руках правоустанавливающих документов на дом говорит о высокой степени доверия со стороны владельца объекта, а значит, он является полноценным представителем продавца.

Во всех остальных случаях сведения о владельце загородного дома или земельного участка можно получить через запрос в регистрационной палате за 100 рублей или еще проще: пообщавшись с соседями, чаще всего они знают владельца дома, выставленного на продажу.

Продавцы земельных участков обычно размещают на видном месте свои телефоны и координаты офиса. С ними есть смысл работать напрямую. На владельцев участков, не выставленных на продажу явно, можно выйти через специалистов сельских муниципалитетов.

Чистоту документов и оценку договоров лучше поручить знакомому юристу, такому, которому Вы доверяете. Сведения об обременениях земельного участка можно получить через тот же запрос в регпалате.

Но самое главное – это найти дом. Никто не мешает искать самому через газеты и интернет. Риэлтор, скорее всего будет склонять Вас к покупке тех объектов, которые уже есть в его базе и на которые уже заключены договора, а не носится по деревням и поселкам, с целью удовлетворить Ваш взыскательный вкус и смутные представления об Идеальном Доме.

Так что же делать? Тащить все самому? Нет времени? Поспрашивайте рекомендаций. Присмотритесь. Ищите того, кто не стремится срубить денег в сезон, не поет сладкие песни об уютных сараях и престижных недостроенных громадинах. Найдите себе настоящего представителя, с которым хотелось бы выпить чаю после удачной покупки дома.