Старый Тобольский тракт. Есаулово, Чикча, Якуши.

Еще один комплект земельных участков для индивидуальной малоэтажной застройки от Инвестфонда. Мы там были по дороге из Криводаново. Сама Чикча – обычная татарская деревня, магазин-школа-мечеть. Газ в деревне есть.

Освоение было начато с поля между Чикчей и Есаулово. Здесь размежевали участки, прорезали в грунте дороги. Сейчас здесь установлены две трансформаторные подстанции, установлены железобетонные опоры ЛЭП, натянуты провода. Электричества пока нет, ТП не гудят.

Участки на берегу, те, что самые дорогие – спорная штука. Участки идут вдоль воды. Покупателям обещают пляж в подарок, на деле это будет неотчуждаемая зона водоема. Как мы это видели в Боровском, прибрежные зоны успешно захватываются, но нет никакой гарантии от повторения московского «Речника»

Строительство начато на 15-20 участках. В основном это фундаменты со сложенными для усадки бревенчатыми и брусовыми срубами. Есть дома со стенами из несъемной опалубки – пенополистирольные кубики с залитым внутрь бетоном. Мы заходили на один объект - работают от переносного безинового генератора.

Дороги как и в Кириводаново, песчаное полотно без кюветов и без расклинки щебнем. Однако, плотнее криводановских, либо уплотняли, либо местные машинами укатали.

Земельные участки на продажу в Якушах, Тюменский район

Площадка под Якушами еще не застраивалась. Дороги тоже песчаные, на въезде сильно размыты, даже пешком пробиться на земельные участки трудно. Участки здесь продаются недорого, нарезка по 10 соток, участок выходит в тысяч 250-300. Якуши-2 и "Усадьба Есаулова" - пока просто проект планировки, участки осавиваться пока не начинали.

Земельные участки на продажу Есаулово, Тюменский район.

В перспективе, вокруг Чикчи и Есаулово в ближайшие 2-3 года появится смешанный, коттеджно-дачный поселок. Из природных радостей – рядом река. Больше ничего, все остальное – чистое поле.

Для тех, кто думает быстро построиться и начать жить сразу, эти предложения не совсем подойдут. Судя по формату продаж и характеру строительства, полноценно эти территории разовьются через годы, если не через десятилетия. На новых территориях обещают все сети, но подразумевается, что делать это будет муниципалитет.

Черта города. Комарово

Это микрорайон новой малоэтажной жилой застройки, который примыкает к существующей старой деревне Комарово. Он расположен между Червишевским и Московским трактом.

Очень масштабный проект для Тюмени, он очень громко начинался, замерз в 2007-2008 годах и со скандалами закрывался в 2009-2010-м. Дома продавались по 4-5 млн.руб., сейчас хозяева просят 7-10 млн. рублей.

Качество строительства действительно плохое. Могу заявить ответственно, лично облазил большую часть домов пятого квартала с подвала до чердака. Проблемы с кладкой, вентиляцией, утеплением.

В стенах применялись многослойные конструкции блок + пенопласт + облицовочный кирпич, которые требуют строго соблюдения технологии. К сожалению, технология выдерживалась редко.

Отопительные системы полностью или частично заменяли большинство владельцев. Чаще всего это было связано с низким качеством материала, замоноличиванием их в штабах без учета теплового расширения и неправильным тепловым расчетом.

Распространенная проблема – вентиляция техподполья, вернее ее отсутствие. Часто проблему решали алмазным бурением продуха в железобетонном ростверке, но при этом вырезалась часть рабочей арматуры. Пока это не приводило к трещинам в фундаменте, но все равно неприятно.

Часто не проводилась обработка деревянных конструкций кровли и чердака. Это приводило к загниванию древесины, особенно в домах с мансардами.

Что мы имеем в сухом остатке? Коттеджи 150-200 м2 с газом, электричеством, центральным водопроводом и канализацией, асфальтовые дороги и тротуары. Есть какая-никакая диспетчерская служба для ремонта внутренних сетей. Довольно организованное и общественно значимое местное сообщество с собственным сайтом

Таким образом, на одной чаше весов у потенциального покупателя загородного дома в Комарово – все городские удобства и расположение в черте города, на другой – риск скрытых дефектов и необходимость в реконструкции. Здесь время играет на руку покупателю: большинство домов построены не менее 2-3 лет назад, самые существенные недостатки уже должны проявиться. Если фундамент еще не треснул и цела кирпичная облицовка - есть хороший шанс, что дом еще постоит. В отдельном доме что-то перестроить всегда проще, чем в квартире.

Сейчас в Комарово многие дома заселены, но совсем обжитым поселок назвать трудно. Продолжается ремонт и отделка во многих домах, груды строительного мусора высятся вдоль аккуратных тротуаров, вместо люстр вечерами окна светятся одинокими лампочками в патроне. Большинством населения элитного поселка остаются мои друзья из Ферганской долины и южнее. Есть в этом какая-то ирония.

Криводаново. Старый Тобольский тракт

Сегодня ездил на размежеванные участки Инвестфонда на Старом Тобольском тракте в Криводанова. Это один из наиболее часто рекламируемых объектов недвижимости под Тюменью

Ехать прилично, 26 километров от Автограда на Ялуторовском тракте через Антипино, Субботино, мимо Чикчи и Якушей. Дорога асфальтовая, две полосы. В Криводаново дорога заканчивается. После Якушей трассу обступает лес, в лесу растут санатории и оздоровительные лагеря.

Земельные участки на продажу под Тюменью. Старый Тобольский тракт

Место весьма и весьма своеобразное, но не лишенное обаяния. Так как на участках еще никто не строится, продавцы максимально вложились в приветственную арку. Мне кажется, это место было бы привлекательным для каких-нибудь веселых готов.

На земельных участках прорезали в грунте полотно дорог. Дороги отсыпаны песком. По краям дорог не прорезаны кюветы, весной можно ожидать, что большую часть песка смоет, он не уплотнен, а высотная отметка дороги находится ниже земельных участков. На легковой Хонде мы по дороге проехали, хотя нас слегка возило. Фуру с кирпичами это покрытие не выдержит, два рейса и появится глубокая колея.

Газовый распределительный шкаф находится прямо на границе участков – очень большое преимущество в наше время. По участку проходит ЛЭП 10Кв. Сведений о том, получены ли техусловия на газ и электричество у меня пока нет.

Старый дом в Криводанова. Тюменский район

Старое Криводаново не производит впечатления заповедника благополучных людей. Дома из бруса, много фасадов из винилового сайдинга. Хотя и здесь встречаются новые кирпичные дома. Прямо перед продающимися земельными участками стоит дом, квадратов на 300-400. Эту избушку я добавляю сюда для колорита, не все дома там такие.. Если подъехать с другой стороны видно, что ее разбирают и будут строить новый коттедж.

Кому можно порекомендовать эти земельные участки? Хорошо жить там будет тем, кто работает в Антипино или в расположенных рядом с ним промбазах, НПЗ. Вот уже 3 года УГМК строит рядом с Антипино металлургический комбинат, возможно, когда-то там начнут работать люди.

В Криводаново могли бы поселиться окончательно уставшие от города творческие люди, которым в Тюмень нужно выбираться не чаще раза в неделю. Зато кругом лес, можно кататься на велосипеде по шоссе и собирать грибы. А по ночам пугать друг друга на кладбище.

Search Engine Optimization

Мастерская напрокат

Мастерская напрокат

Патрушева

Между деревнями Патрушево и Ожогина, вплотную прилегающими к тюменской объездной дороге, с 90-х годов начала формироваться новая коттеджная застройка. Поначалу здесь строили мрачные краснокирпичные трехэтажные замки с башенками и островерхими крышами. Сейчас здесь встречаются как небольшие аккуратные домики из блоков, облицованные светлым вензилевским силикатным кирпичом, так и брусовые дома, обшитые виниловым сайдингом.

Загородный дом в Патрушева. Тюмень

Качество построек существенно разнится от дома к дому. При покупке здесь готового дома обязательно проконсультируйтесь со специалистом-строителем. Много домов в Патрушева строились и покупались в период бума на рынке недвижимости, когда казалось, что любой дом или участок будет дорожать вдвое каждый год. За идеальным качеством не гнался ни застройщик, ни заказчик. Сейчас, по прошествии времени, можно адекватно оценить и качество постройки, и ее ценность.

Земельные участки в Патрушева дорогие, за 10 соток просят 2-3 миллиона рублей. Ссылаются на близость к городу и престиж поселения.

Коттеджная застройка в Патрушева, Тюмень

В поселке постепенно развивается инфраструктура. Есть магазин, аптека, ресторан. В коттеджах стали открываться офисы компаний. Есть частный детский сад, судя по шуму с территории, недостатка в детях он не испытывает. Школа стоит недостроенная.

Дом в Патрушева на сегодняшний день – это престижно. Здесь живут многие руководители тюменских компаний и городские селебрити. Поэтому, не удивляйтесь, когда все таксисты будут хотеть с вас на полтинник больше, чем в любое другое место города.

Взаимоотношения с риэлторами

Риэлтор на современном рынке недвижимости – достаточно противоречивый персонаж. В чем-то он сродни корпоративному консультанту – большинство не видит смысла в его услугах, но все за что-то платят, и платят много. Не юристы, не аналитики, не экскурсоводы, не строители, всего помалу, желательно налом.

При покупке загородного дома имеет смысл работать с риэлторами, у которых есть «эксклюзив» на продаваемый объект. Это те, кто добром или хитростью забрал у хозяев оригинал свидетельства на право собственности и держит у себя в сейфе. Если серьезно, то наличие у риэлтора на руках правоустанавливающих документов на дом говорит о высокой степени доверия со стороны владельца объекта, а значит, он является полноценным представителем продавца.

Во всех остальных случаях сведения о владельце загородного дома или земельного участка можно получить через запрос в регистрационной палате за 100 рублей или еще проще: пообщавшись с соседями, чаще всего они знают владельца дома, выставленного на продажу.

Продавцы земельных участков обычно размещают на видном месте свои телефоны и координаты офиса. С ними есть смысл работать напрямую. На владельцев участков, не выставленных на продажу явно, можно выйти через специалистов сельских муниципалитетов.

Чистоту документов и оценку договоров лучше поручить знакомому юристу, такому, которому Вы доверяете. Сведения об обременениях земельного участка можно получить через тот же запрос в регпалате.

Но самое главное – это найти дом. Никто не мешает искать самому через газеты и интернет. Риэлтор, скорее всего будет склонять Вас к покупке тех объектов, которые уже есть в его базе и на которые уже заключены договора, а не носится по деревням и поселкам, с целью удовлетворить Ваш взыскательный вкус и смутные представления об Идеальном Доме.

Так что же делать? Тащить все самому? Нет времени? Поспрашивайте рекомендаций. Присмотритесь. Ищите того, кто не стремится срубить денег в сезон, не поет сладкие песни об уютных сараях и престижных недостроенных громадинах. Найдите себе настоящего представителя, с которым хотелось бы выпить чаю после удачной покупки дома.

Велижанский тракт, Серебрянная подкова.

Большинство продавцов земельных участков в пригородах Тюмени называют свои проекты «коттеджными поселками». Чаще всего коттеджей там пока не наблюдается, покупателям предлагается самим построить себе дом, а «коттеджаная поселковость» заключается в выделении земельных участков под межквартальные проезды и выделение общественно деловых зон для строительства в будущем коммерческих объектов.

Один из таких проектов, «Серебряная подкова» расположен на середине пути из Тюмени в Нижнюю Тавду. В 30 километрах от города по Велижанскому тракту, уже в Нижнетавдинском районе расположился маленький, из 20-30 дворов, поселок Московка. Рядом с ним, на бывших сельхозземлях , сейчас введенных в состав поселения, продается земля под застройку.
Здесь продают так называемые «земельные участки с подрядом», то есть, покупатель земли обязан купить у застройщика еще не построенный дом.

Идея продавцов – построить демократичный поселок мечты, в едином архитектурном стиле, с управляющей компанией, социальной инфраструктурой и строгими правилами проживания. Сразу вспоминается мультфильм «Лесная Братва»

На деле, сейчас там прорезаны контуры дорог в грунте, установлена но не подсоединена трансформаторная подстанция и поставлен один деревянный сруб. Предложения на этом участке очень недороги, от 1,8 до 5,8 миллиона рублей за дом вместе с участком.

Трерритория проекта Серебрянная Подкова, Велижанский тракт, Тюмень

 Отсюда до Зареки не юг 20-30 минут по асфальтовой дороге, на север только Нижняя Тавда, дальше дороги нет. Трасса не очень загружена, но в летнее время ближе к городу движение может быть затруднено дачниками – сразу за озером Липовое начинаются обширные дачные массивы.
Земля в Серебряной подкове может быть интересна тем, кому не трудно или не нужно ездить 30 минут на работу в город, кто готов жить в небольшом доме в окружении таких же соседей.

Обжитый дом в Патрушева

Этот загородный дом расположен на земельном участке в 15 соток на Вишневой улице, в одном из наиболее престижных пригородов Тюмени – деревне Патрушева.

Дом в Патрушева, Вишневая улица

Вокруг дома разбит прекрасный сад, который трудно назвать казенным коммерческим словом «ландшафтный дизайн». Это красота, выращенная заботливыми хозяйскими руками для того, чтобы радовать глаз. Пруд, хвойники, цветочные кусты и деревья – трудно поверить, что город находится всего в полукилометре от участка.

Дом был отделан «для себя», как внутри, так и снаружи. Обвитые зеленью шпалеры на фасаде, безукоризненная чистота внутри. Угловой камин, лепнина, смелые, но сдержанные дизайнерские решения. Ванная, туалет в доме, отдельно стоящая баня с бассейном на участке. Отопление и горячая вода от напольного газового котла. Есть центральный водопровод, но дополнительно для воды пробурена собственная скважина, есть центральная канализация и индивидуальный септик.

Дом в Патрушева, интерьер

Дом большой, отапливается 284 м2, 1 и второй этаж дома. Есть домик для гостей – 80 м2 и гараж для двух машин и большой подвал.

Сейчас дом продается, но в доме постоянно живут хозяева, потому что его, как живого человека, нельзя оставлять одного, иначе все начнет приходить в упадок. Причина продажи – людям в возрасте сложно поддерживать порядок на такой большой площади. Дом готов принять большую молодую семью, и ее частых гостей или родителей.

Новая Озерная улица в поселке Боровский

Тем, кто хочет приобрести загородный дом или земельный участок в престижном месте под Тюменью стоит присмотреться к улице Новой Озерной в послеке Боровский.

Этот участок новой застройки расположен достаточно близко от города Тюмени всего в 10 км от Рабочего поселка и ЖБИ 1. Его можно считать находящимся в городской черте, хотя он относится к поселку Боровский. Достаточно просто ехать по улице Республики, не сворачивая, и, через 10 километров от ЖБИ-1 мы приблизимся к Андреевскому озеру.

Несколько лет назад на берегу были выделены земельные участки, которые начали быстро застраивать. Получился новый послелок, отделенный от Боровского автотрассой. Сейчас здесь проведена ЛЭП, к каждому участку проведен водопровод, по главной улице прокладывают канализацию.

В основном здесь настоящие загородные дома, построеные со вкусом и современно. Прямо на въезде расположен торговый центр, полноценный магазин самообслуживания. Проезды широкие, достаточно пространства для машин и пешеходов.

Дом на Новой Озерной улице в пос.Боровский Тюменского района.

Часть домов – недостроенные. Есть участки на продажу. За участок в 15 соток просят 2,8 миллиона рублей. Это очень недешево, но наличие всех городских коммуникаций и соседство с безусловно состоятельными людьми может того стоить.

Проект планировки Новой Озерной улицы.

Из недостатков. Дороги пока грунтовые. Возможно, их будут асфальтировать после прокладки канализации. Выходы к берегу озера перекрыты.

Сам поселок Боровский – обычный пригород Тюмени, сформировавшейся вокруг птицефабрики. Стабильно работающее предприятие, а также близость к городским промзонам обеспечивает занятость населения. Это дает невысокий криминальный фон и спокойную социальную обстановку в всей округе.

Участок или готовый дом?

У покупателя загородной недвижимости в Тюмени есть альтернативы. Можно купить земельный участок и застраивать его самостоятельно. Можно купить полностью готовый дом.

Есть и различные промежуточные варианты: участок в существующем поселке, дом под снос ради участка, незавершенное строение или дом без отделки.

Рассмотрим особенности голого участка и готового дома. Для одних покупателей они будут плюсом, для других – существенным минусом.
   
Сроки
Участок: Могут оказаться растянутыми: покупка, подведение сетей, собственно строительство и отделка  
Дом: Существенно короче: оформление сделки и ремонт под хозяина. Хотя, на практике, ремонт тоже может затянуться

Затраты     
Участок:    Можно составить смету, но окончательные затраты трудно предсказуемы     
Дом: Оценить стоимость ремонта существенно проще

Сети     
Участок:    Чаще всего, к новым участкам сети еще не подведены.     
Дом:  Обычно к дому подведены электросети и газ. Дороги, как минимум, грунтовые

Собственное видение     
Участок:    Можно проектировать и строить все, что захочет хозяин участка, в рамках местных правил землепользования     
Дом:  Желания покупателя ограничены конструктивными особенностями существующего дома

Соседи     
Участок:    Соседей чаще всего еще мало, можно покупать участки компанией знакомых     
Дом: Соседи уже существуют, есть возможность познакомиться с ними до покупки дома.

Ресурсы     
Участок:   Деньги на строительство, время и нервы в период до ввода в эксплуатацию     
Дом: Только деньги.

Строящийся дом под Тюменью

Риски при покупке дома и участка тоже существенно различаются

Участок   

• Не всегда участок имеет статус земли населенных пунктов. Для регистрации построенного дома могут потребоваться дополнительные юридические процедуры.   
• Не на всех участках существует техническая возможность подключения к сетям. Этот процесс может затянуться.   
• Может затянуться строительство. Как по вине внешних организаций (сетевики, дорожники), так и по внутренним причинам (денег нет, времени нет, устал)   

 Дом

• В процессе эксплуатации могут выявиться скрытые дефекты. Это могут быть некачественное утепление, дефектные материалы, неправильные конструктивные решения.
• Заборы соседей могут выставлены не по кадастровому плану. Часто это служит источником конфликтов и причиной продажи дома.