Луговое

Новая застройка, с.Луговое, Тюмень

Разглядывая рекламные модули в изданиях по недвижимости, можно прийти к неправильному выводу, что за городом реализуются 3-4 проекта, и те – просто продажа земельных участков. Реклама двигает торговлю проверенными методами, но некоторые проекты остаются вне поля зрения, не «на слуху», особенно в начальной стадии. Это не мешает им по своему развиваться, не мозоля глаза широкой публике, и делать продажи своими неведомыми способами. Один из таких проектов, который и в продажу-то еще не поступил, привлек мое внимание. Я решил съездить и посмотреть все на месте задолго до того, как это предложение выйдет на рынок.

Легенда

Застройщик предлагает не очень распространенную в Тюмени схему продажи – земля с подрядом. Предложение включает в себя участок (100 тыс.руб. за сотку) и дом в черновой отделке по цене 25 тыс. за м2. Юридически будет оформляться предварительный договор купли-продажи земельного участка и договор подряда. Старт продаж намечен на 1 июля 2011 года.

Техусловия на подключение электричества, газа и водоснабжения покупатель получает сам, выступая как физическое лицо. На практике, если есть технологическая возможность подключения (а похоже, что она есть) – этот путь дешевый и надежный. Физическому лицу сетевой организации в бездискриминационном доступе к сетям отказывать нельзя, а вот подрядной организации это выльется в существенные затраты времени и денег. Застройщик берет на себя обустройство внутриквартальных проездов и подведение сетей.

Для объектов декларируется единый архитектурный стиль застройки. Проектами предусмотрены дома с кровлей из штучной черепицы и фасадами из облицовочного камня и текстурной штукатурки. Такое решение может показаться неподъемно дорогим, если не знать, что застройщик – региональный дистрибьютор немецкой фирмы, производящей эти материалы.

В известной степени это ограничивает возможности покупателя по созданию внешнего образа своего дома. С другой стороны, это неплохо – у застройщика, помимо того, чтобы скинуть дом покупателю стоит задача хорошо представить те материалы, которые он продвигает как дистрибьютор. Черепица и фасадный камень всегда на виду, поэтому есть шанс, что наружную отделку и кровлю сделают на совесть.

Проекты домов представлены от 200 до 300 м2. Стоимость одного объекта начинается от 6,5 млн.рублей (5 млн. дом 200 квадратов + 1,5 млн. участок 15 соток). Дом обещают поставить за 4 месяца. Конструкция стен – керамзитоблоки или кирпич с утеплением. Как мы видим, предложение нельзя назвать совсем уж бюджетным, однако оно ниже заявленных цен большинства недостроенных коттеджей за городом. Значит, весь вопрос в том, стоит ли это место таких денег, и будут ли вообще построены эти дома. Попробуем найти ответы.

Дорога

Межквартальный проезд, Луговое, Тюмень

Высокие цены участков в Луговом обычно обосновывают быстрой и легкой дорогой до города. Так ли это? Проверим. Стартуем 9:23 в четверг от цирка. Герцена – Камышинская – Чернышевского – Полевая – Ямская и мы за городом. От развязки на объездной к Рощино, до точки назначения – 9 километров. Не сворачивая, доезжаем до кольца перед аэропортом и поворачиваем направо, по указателю «Луговое». Наш объект находится на полдороги от кольца до конечной 141 автобуса. Прибываем в 9:40. Всего 17 минут. Неплохой результат, особенно для редакционных жигули-«четверки».

Здесь становится понятно, почему эти участки еще не предлагаются к продаже. 300 метров от асфальтовой дороги до участка представляют размытую грунтовку, преодолеть которую под силу разве что на вездеходе. Колеи со стоящей водой и жидкая грязь. Оставляю машину, двигаюсь пешком, попутно пожалев, что поленился взять с собой болотники. Выручают отмостки уже построенных домов и участки промерзшей земли. Думаю, появись я двумя днями позже – до участка точно бы не добрался. До мая, пока не просохнет земля, доступ к участкам будущей застройки затруднен.

Окружение

При описании загородных объектов, особенно, когда на месте еще не на что смотреть, можно спеть песню про экологию, кристально чистый воздух, прозрачную воду и прекрасную природу. В этот раз я позволю себе воздержаться. Скажу только, что до Туры километра 2, метров 800 до протоки, поблизости есть лесочек, есть самолеты. Все эти сущности имеют свои положительные и отрицательные стороны. Например, прилетев из командировки можно вызвать такси в аэропорт и заставить везти себя домой два с половиной километра. А шум… в городе ТЭЦ когда пары спускает тоже шум сильный издает.

Само старое Луговое достаточно благополучное поселение. Два довольно крупных промышленных объекта – агрофирма и аэропорт – дают в достаточном объеме и рабочие места, и денежные потоки. Место не выглядит депрессивным. Есть школа и детский сад. Включение в границы поселения 2009 году новых территорий и близость к городу привело к интенсивной коттеджной застройке и возникновению новых улиц. Они вытянулись от старого Лугового вдоль дороги в строну аэропорта. Строят в основном из блоков, облицовывают красным кирпичом. Кое-где не брезгуют и сайдингом. Видел один дом из бруса на усадке.

Именно к зоне новой застройки примыкает объект нашей экспедиции. Большинство домов там уже заведены под крышу, но еще не заселены. В любом случае, соседи потенциальных покупателей будут людьми не бедными. Никто не может предсказать характер будущего соседа, но есть твердая уверенность, что оказавшись в сложной жизненной ситуации, он не будет тащить что-то с вашего двора, или, наоборот, чтобы наскрести на опохмелку, приносить на продажу вещи из своего дома.

Но это когда все коттеджи будут заселены. До этого момента бригады ремонтников-строителей будут составлять как раз вот такое проблемное соседство. Стройка здесь будет продолжаться еще как минимум пару-тройку лет.

Объект

Сам объект сейчас описать очень просто. Это 10 гектаров заснеженного поля, обозначенного лесополосой, на котором еще ничего не построено. Рельеф местности ровный, оврагов и признаков заболоченности я не разглядел. Судя по всему, в прошлом это сельхозугодия, поэтому плодородный слой должен быть хорошим.

Цена 100 тыс. за сотку – выше средней для Лугового. Есть предложения по 70-80 тыс. Очевидно, что покупателей сразу ориентируют на то, что земля «под домом» будет дороже, чем земля «под застройку». Вот только «дома» этого пока нет.

Меня больше интересовали объекты, не расположенные непосредственно на участке. Подключенная трансформаторная подстанция и газораспределительный шкаф, действительно, расположены совсем рядом с  первой линией будущей застройки. Наличие этих объектов внушает осторожный оптимизм и делает предстоящее строительство более вероятным. Водопровод подведен к соседним кварталам. Центральной канализации в Луговом вроде бы нет, все используют септики. Вызов десятикубовой вакуумки обойдется в 750 рублей, и делать это придется раз в месяц. Для сравнения – в моем счете на 3-х комнатную квартиру за март за канализацию стоит сумма в 396 руб. Меньше, но сопоставимо.

Проблемы

Главная проблема – это конечно подъездная дорога с трассы до участка. Она в состав участка не входит, стоит на балансе муниципального образования. Кювет с одной стороны вроде выполнен – я в него ухнул, когда решил срезать, набрал полные ботинки воды. Ни отсыпки, ни кусочка щебня. Уровень – ниже прилегающих участков. Отвод воды не организован.

В этот сезон дорогу отщебенить обещает застройщик. Этому строит верить, иначе он просто на площадку завезти ничего не сможет. А потом? Будет ли муниципалитет поддерживать состояние дороги? Или жителям придется скидываться? Или просто на осень-весну запасаться продуктами и из дома не выходить?

Вторая проблема – неравномерность застройки. Стоимость объекта не маленькая, поэтому участок застраиваться будет несколько лет. Удастся ли организовать продажи так, что бы строительство новых домов не мешало тем, кто уже живет? Это неудобство присуще большинству загородных проектов, в которых продают просто земельные участки, без подряда. Кто-то строится сейчас, кто-то потом, вокруг дома все время стройматериалы и строительный мусор в кучах, ездит техника, ходят чужие люди. Получится ли преодолеть это при организованной застройке?