В пятницу, 10 декабря, я присутствовал на встрече с руководителем департамента инвестиционной политики Тюменской области Вадимом Шумковым. Прежде всего, меня интересовали вопросы, касающиеся северян, переселяющихся из округов в Тюмень. Большинство переезжающих из северных округов - это деловые, предприимчивые люди, не планирующие сразу же выходить на пенсию. Чем область может помочь начинающим свое дело в Тюмени?
Администрация Тюменской области
Для компаний и предпринимателей выделяются гранты. Если вы осуществляете деятельность не более года, департамент инвестиционной политики возместит половину расходов, связанных с началом деятельности. Область возмещает сумму до 300 тысяч расходы на регистрацию, аренду и рекламу. Для этого нужно только подтвердить отсутствие задолженностей в бюджет и факт регистрации. По словам Вадима Михайловича, удовлетворяется свыше 80% заявок на получение такого гранта. Кроме того существует программа возмещения расходов по лизингу нового оборудования и другие формы поддержки. Это может стать существенным подспорьем для открытия собственного производства. На хлебное место просто так, конечно, никто не посадит, но возможностей, по сравнению с другими регионами, действительно, немало.
Кроме официальных программ меня интересовало, какие загородные направления представляются привлекательными лично Вадиму Михайловичу? Не секрет, там, где любят покупать загородное жилье чиновники, обычно быстрее строятся сети и дороги, да и соседство с представителями областной администрации часто бывает полезным.
Привлекательными для себя Вадим Шумков назвал район Черной речки, Верхний Бор и Андреевское озеро.
Об Андреевском озере я уже писал, когда ездил в поселок Боровский.
Верхний Бор является традиционным местом отдыха горожан, строительство загородных объектов там действительно ведется активно. Сказывается близость к горячим источниками, водоемам и лесным массивам.
Популярность Черной речки некоторые эксперты объясняют тем, что там дача Нееловас собственной ветряной мельницей, церковью и прудом с лебедями.
Экспедиции в эти места нам еще только предстоит провести.
Основные законы
по материалам бесед с моими застройщиками
1. Рисушь проект сам - получается сарай.
2. В интернте проекты халявные - присылают набор лапши, который некчему пристроить.
3. Местный проектировщик меньше чем за 50 тысяч даже эскизник рисовать не будет. За 250 принесет проект из интернета, тот который ты уже заказал и выкинул.
4. Любая стоительная компания обещающая "под ключ" - врет. Большим на тебя плевать, у мальньких нет всех нужных рабочих и техники. Средних компаний не существет.
5. Любая бригада франкмассонов (фр. - вольных каменщиков) начинает пить и тянуть деньги на второй день
6. Любая бригада талибов начинает спать на солнышке в первый день
7. Поставщики норовят подсунуть бракованные материалы
8. Бригады соседей воруют инструмент и материал у твоей бригады
9. Геодезисты промахиваются на метр, забор соседа проходит по отмостке ствоего дома.
10. Материалы на складе кончаются, когда бригада выходит на объект
11. Материалы привозят на участок, когда их некому принимать
12. Дождь начинает идти сразу после того как выкопан котлован под цоколь. Продолжает идти до полного наполнения котлована.
13. Нормы расхода материалов строителями не выдерживаются. Сметные объемы смело умножаем на 1,5
14. Каждая следующая бригада хает работу предыдущей и на этом основании требует увеличения оплаты и расхода материала
15. Ломать стены и перекрытия придется после завершения чистовой отделки.
16. Разобрать крышу придется после того как будет ошпаклеван и покрашен потолок последнего этажа. В это момент пойдет дождь.
17. Если замонолитить трубы в стену или пол - в них попадут сверлом при установке плинтуса. Или просто потекут паянные стыки.
18. Вода в подвале появится после выполнения полного комплекса гидроизоляции.
19. При расстановке мебели все розетки будут загорожены. По другому - никак.
20. Стоительство не будет завершено. Никогда
В полутора километрах от кольца московского тракта на землях, принадлежащих компании Ютейр-Девелопмент строительной компанией Альсеко были построены готовые дома
Дома достаточно дорогие, от 12 до 19 миллионов рублей. Стены из блока с утеплителем, облицованные кирпичом. покрытие кровли выполнено из мягкой битумной черепицы. Внутри серая штукатурка и стяжка на полах.
дом в поселке Ютейр-Девелопмент, Московский, Тюмень
Половина домов двухэтажные, половина - одноэтажные. Площади - от 200 до 400 квадратов. Во всех домах полные цокольные этажи. Нельзя считать это достоинством. В этом районе грунтовые воды подходят ближе всего к поверхности, даже при полном комплексе гидроизоляции происходит подсос влаги снизу. Возможно, как раз дорогой гидроизоляцией объясняется дороговизна домов. Или за присоединение к сетям пришлось очень дорого заплатить.
К домам подведены газ, электричество, центральный водопровод и канализация. Выполнена внутренняя разводка воды, газа и канализации. Электричество только до щитка. Качество строительства удовлетворительное. Возможно, если бы застройщик рискнул вложить еще по паре миллионов в отделку и внутренний дизайн, дома продавались быстрее.
Земельные участки не большие, по 10 соток, но в такой близости к городу - это нормально. Домовладения примыкают друг к другу задними дворами, основные выходы на проезды. Есть дома как с строенными, так и с отдельно стоящими гаражами.
Трудно определить, кто будет покупать такие дома. Для очень богатых - мелковаты участки. Для в меру богатых есть масса более привлекательных по цене предложений в том же Патрушева. Возможно, поселок рассчитан на тех, кто ездит на работу в находящиеся совсем рядом "Колумб", "Мальвинку" и что там еще есть на Московском тракте. Скинуть бы десяток миллионов с цены - было бы очень привлекательное предложение.
В последнее время и ко мне лично и в компанию часто обращаются владельцы земельных участков. Их интересует, можно ли сейчас продать то что есть и стоит ли замахиваться на новые проекты. Продажи земельных участков в пригородах Тюмени сейчас происходят на фоне трех процессов:
На рынок массово выходят участки, введенные в категорию «Земли населенных пунктов» при утверждении генпланов сельских муниципальных образований в 2008 году.
Очевидно, произошел развод инвесторов на повышенное налогообложение и ускоренную застройку.
В период бума на строительство и действия предыдущего этапа программы «Жилище» инвесторам «по секрету» сообщили о возможности включить в новые генпланы часть с/х земель. Частные инвесторы скупают земельные участки в расчете перепродать их для комплексной застройки.
После перевода их из категории использования из сельхоз.назначения в земли населенных пунктов кадастровая стоимость этих земельных участков увеличилась в среднем в 50 раз. Таким способом была увеличена налоговая база муниципальных образований.
В 2008 году большинство проектов комплексной застройки сворачивается, так толком и не начавшись. Крупные застройщики так и не приходят на загородный рынок, инвесторы начинают сами межевать имеющиеся земли на участки по 10-15 соток и продавать в розницу.
При утверждении программы «Жилище» на 2011-2012 годы ставится задача предоставлять участки под жилищное строительство находящиеся в федеральной собственности или в собственности субъектов. Таким образом, частным инвесторам дают понять, что они будут конкурировать на этом рынке с государством, причем государство собирается демпинговать – «упрощенный порядок предоставления для граждан и некоммерческих организаций»
Для тех инвесторов, кто решил для целей налогообложения пока не переводить земли из сельхоз.назначения в категорию «земли населенных пунктов» пригрозили их забрать за «неэффективное использование»
Для частных инвесторов существует несколько выходов.
Строить недорогое готовое жилье, на условиях, описанных в программе «Жилище» - тогда есть теоретическая возможность получить получение к сетям за счет средств программы. Не у всех есть на это деньги, подведенные к участкам сети, а главное, решимость ввязываться в большую стройку.
Сбрасывать участки по ценам, покрывающим произведенные затраты и выходить с рынка. На фоне государственной конкуренции эта стратегия может привести к росту недоверия и обвалу рынка частных земельных участков.
Делать вид, что ничего не происходит и продавать участки по старым ценам, увеличивая расходы не продвижение – реклама, скидки и т.п. В настоящее время большинство придерживается именно этой стратегии, но, аккуратно готовятся к застройке готовыми домами.
Еще один комплект земельных участков для индивидуальной малоэтажной застройки от Инвестфонда. Мы там были по дороге из Криводаново. Сама Чикча – обычная татарская деревня, магазин-школа-мечеть. Газ в деревне есть.
Освоение было начато с поля между Чикчей и Есаулово. Здесь размежевали участки, прорезали в грунте дороги. Сейчас здесь установлены две трансформаторные подстанции, установлены железобетонные опоры ЛЭП, натянуты провода. Электричества пока нет, ТП не гудят.
Участки на берегу, те, что самые дорогие – спорная штука. Участки идут вдоль воды. Покупателям обещают пляж в подарок, на деле это будет неотчуждаемая зона водоема. Как мы это видели в Боровском, прибрежные зоны успешно захватываются, но нет никакой гарантии от повторения московского «Речника»
Строительство начато на 15-20 участках. В основном это фундаменты со сложенными для усадки бревенчатыми и брусовыми срубами. Есть дома со стенами из несъемной опалубки – пенополистирольные кубики с залитым внутрь бетоном. Мы заходили на один объект - работают от переносного безинового генератора.
Дороги как и в Кириводаново, песчаное полотно без кюветов и без расклинки щебнем. Однако, плотнее криводановских, либо уплотняли, либо местные машинами укатали.
Земельные участки на продажу в Якушах, Тюменский район
Площадка под Якушами еще не застраивалась. Дороги тоже песчаные, на въезде сильно размыты, даже пешком пробиться на земельные участки трудно. Участки здесь продаются недорого, нарезка по 10 соток, участок выходит в тысяч 250-300. Якуши-2 и "Усадьба Есаулова" - пока просто проект планировки, участки осавиваться пока не начинали.
Земельные участки на продажу Есаулово, Тюменский район.
В перспективе, вокруг Чикчи и Есаулово в ближайшие 2-3 года появится смешанный, коттеджно-дачный поселок. Из природных радостей – рядом река. Больше ничего, все остальное – чистое поле.
Для тех, кто думает быстро построиться и начать жить сразу, эти предложения не совсем подойдут. Судя по формату продаж и характеру строительства, полноценно эти территории разовьются через годы, если не через десятилетия. На новых территориях обещают все сети, но подразумевается, что делать это будет муниципалитет.
Это микрорайон новой малоэтажной жилой застройки, который примыкает к существующей старой деревне Комарово. Он расположен между Червишевским и Московским трактом.
Очень масштабный проект для Тюмени, он очень громко начинался, замерз в 2007-2008 годах и со скандалами закрывался в 2009-2010-м. Дома продавались по 4-5 млн.руб., сейчас хозяева просят 7-10 млн. рублей.
Качество строительства действительно плохое. Могу заявить ответственно, лично облазил большую часть домов пятого квартала с подвала до чердака. Проблемы с кладкой, вентиляцией, утеплением.
В стенах применялись многослойные конструкции блок + пенопласт + облицовочный кирпич, которые требуют строго соблюдения технологии. К сожалению, технология выдерживалась редко.
Отопительные системы полностью или частично заменяли большинство владельцев. Чаще всего это было связано с низким качеством материала, замоноличиванием их в штабах без учета теплового расширения и неправильным тепловым расчетом.
Распространенная проблема – вентиляция техподполья, вернее ее отсутствие. Часто проблему решали алмазным бурением продуха в железобетонном ростверке, но при этом вырезалась часть рабочей арматуры. Пока это не приводило к трещинам в фундаменте, но все равно неприятно.
Часто не проводилась обработка деревянных конструкций кровли и чердака. Это приводило к загниванию древесины, особенно в домах с мансардами.
Что мы имеем в сухом остатке? Коттеджи 150-200 м2 с газом, электричеством, центральным водопроводом и канализацией, асфальтовые дороги и тротуары. Есть какая-никакая диспетчерская служба для ремонта внутренних сетей. Довольно организованное и общественно значимое местное сообщество с собственным сайтом
Таким образом, на одной чаше весов у потенциального покупателя загородного дома в Комарово – все городские удобства и расположение в черте города, на другой – риск скрытых дефектов и необходимость в реконструкции. Здесь время играет на руку покупателю: большинство домов построены не менее 2-3 лет назад, самые существенные недостатки уже должны проявиться. Если фундамент еще не треснул и цела кирпичная облицовка - есть хороший шанс, что дом еще постоит. В отдельном доме что-то перестроить всегда проще, чем в квартире.
Сейчас в Комарово многие дома заселены, но совсем обжитым поселок назвать трудно. Продолжается ремонт и отделка во многих домах, груды строительного мусора высятся вдоль аккуратных тротуаров, вместо люстр вечерами окна светятся одинокими лампочками в патроне. Большинством населения элитного поселка остаются мои друзья из Ферганской долины и южнее. Есть в этом какая-то ирония.
Сегодня ездил на размежеванные участки Инвестфонда на Старом Тобольском тракте в Криводанова. Это один из наиболее часто рекламируемых объектов недвижимости под Тюменью
Ехать прилично, 26 километров от Автограда на Ялуторовском тракте через Антипино, Субботино, мимо Чикчи и Якушей. Дорога асфальтовая, две полосы. В Криводаново дорога заканчивается. После Якушей трассу обступает лес, в лесу растут санатории и оздоровительные лагеря.
Земельные участки на продажу под Тюменью. Старый Тобольский тракт
Место весьма и весьма своеобразное, но не лишенное обаяния. Так как на участках еще никто не строится, продавцы максимально вложились в приветственную арку. Мне кажется, это место было бы привлекательным для каких-нибудь веселых готов.
На земельных участках прорезали в грунте полотно дорог. Дороги отсыпаны песком. По краям дорог не прорезаны кюветы, весной можно ожидать, что большую часть песка смоет, он не уплотнен, а высотная отметка дороги находится ниже земельных участков. На легковой Хонде мы по дороге проехали, хотя нас слегка возило. Фуру с кирпичами это покрытие не выдержит, два рейса и появится глубокая колея.
Газовый распределительный шкаф находится прямо на границе участков – очень большое преимущество в наше время. По участку проходит ЛЭП 10Кв. Сведений о том, получены ли техусловия на газ и электричество у меня пока нет.
Старый дом в Криводанова. Тюменский район
Старое Криводаново не производит впечатления заповедника благополучных людей. Дома из бруса, много фасадов из винилового сайдинга. Хотя и здесь встречаются новые кирпичные дома. Прямо перед продающимися земельными участками стоит дом, квадратов на 300-400. Эту избушку я добавляю сюда для колорита, не все дома там такие.. Если подъехать с другой стороны видно, что ее разбирают и будут строить новый коттедж.
Кому можно порекомендовать эти земельные участки? Хорошо жить там будет тем, кто работает в Антипино или в расположенных рядом с ним промбазах, НПЗ. Вот уже 3 года УГМК строит рядом с Антипино металлургический комбинат, возможно, когда-то там начнут работать люди.
В Криводаново могли бы поселиться окончательно уставшие от города творческие люди, которым в Тюмень нужно выбираться не чаще раза в неделю. Зато кругом лес, можно кататься на велосипеде по шоссе и собирать грибы. А по ночам пугать друг друга на кладбище.
Между деревнями Патрушево и Ожогина, вплотную прилегающими к тюменской объездной дороге, с 90-х годов начала формироваться новая коттеджная застройка. Поначалу здесь строили мрачные краснокирпичные трехэтажные замки с башенками и островерхими крышами. Сейчас здесь встречаются как небольшие аккуратные домики из блоков, облицованные светлым вензилевским силикатным кирпичом, так и брусовые дома, обшитые виниловым сайдингом.
Загородный дом в Патрушева. Тюмень
Качество построек существенно разнится от дома к дому. При покупке здесь готового дома обязательно проконсультируйтесь со специалистом-строителем. Много домов в Патрушева строились и покупались в период бума на рынке недвижимости, когда казалось, что любой дом или участок будет дорожать вдвое каждый год. За идеальным качеством не гнался ни застройщик, ни заказчик. Сейчас, по прошествии времени, можно адекватно оценить и качество постройки, и ее ценность.
Земельные участки в Патрушева дорогие, за 10 соток просят 2-3 миллиона рублей. Ссылаются на близость к городу и престиж поселения.
Коттеджная застройка в Патрушева, Тюмень
В поселке постепенно развивается инфраструктура. Есть магазин, аптека, ресторан. В коттеджах стали открываться офисы компаний. Есть частный детский сад, судя по шуму с территории, недостатка в детях он не испытывает. Школа стоит недостроенная.
Дом в Патрушева на сегодняшний день – это престижно. Здесь живут многие руководители тюменских компаний и городские селебрити. Поэтому, не удивляйтесь, когда все таксисты будут хотеть с вас на полтинник больше, чем в любое другое место города.
Риэлтор на современном рынке недвижимости – достаточно противоречивый персонаж. В чем-то он сродни корпоративному консультанту – большинство не видит смысла в его услугах, но все за что-то платят, и платят много. Не юристы, не аналитики, не экскурсоводы, не строители, всего помалу, желательно налом.
При покупке загородного дома имеет смысл работать с риэлторами, у которых есть «эксклюзив» на продаваемый объект. Это те, кто добром или хитростью забрал у хозяев оригинал свидетельства на право собственности и держит у себя в сейфе. Если серьезно, то наличие у риэлтора на руках правоустанавливающих документов на дом говорит о высокой степени доверия со стороны владельца объекта, а значит, он является полноценным представителем продавца.
Во всех остальных случаях сведения о владельце загородного дома или земельного участка можно получить через запрос в регистрационной палате за 100 рублей или еще проще: пообщавшись с соседями, чаще всего они знают владельца дома, выставленного на продажу.
Продавцы земельных участков обычно размещают на видном месте свои телефоны и координаты офиса. С ними есть смысл работать напрямую. На владельцев участков, не выставленных на продажу явно, можно выйти через специалистов сельских муниципалитетов.
Чистоту документов и оценку договоров лучше поручить знакомому юристу, такому, которому Вы доверяете. Сведения об обременениях земельного участка можно получить через тот же запрос в регпалате.
Но самое главное – это найти дом. Никто не мешает искать самому через газеты и интернет. Риэлтор, скорее всего будет склонять Вас к покупке тех объектов, которые уже есть в его базе и на которые уже заключены договора, а не носится по деревням и поселкам, с целью удовлетворить Ваш взыскательный вкус и смутные представления об Идеальном Доме.
Так что же делать? Тащить все самому? Нет времени? Поспрашивайте рекомендаций. Присмотритесь. Ищите того, кто не стремится срубить денег в сезон, не поет сладкие песни об уютных сараях и престижных недостроенных громадинах. Найдите себе настоящего представителя, с которым хотелось бы выпить чаю после удачной покупки дома.
Большинство продавцов земельных участков в пригородах Тюмени называют свои проекты «коттеджными поселками». Чаще всего коттеджей там пока не наблюдается, покупателям предлагается самим построить себе дом, а «коттеджаная поселковость» заключается в выделении земельных участков под межквартальные проезды и выделение общественно деловых зон для строительства в будущем коммерческих объектов.
Один из таких проектов, «Серебряная подкова» расположен на середине пути из Тюмени в Нижнюю Тавду. В 30 километрах от города по Велижанскому тракту, уже в Нижнетавдинском районе расположился маленький, из 20-30 дворов, поселок Московка. Рядом с ним, на бывших сельхозземлях , сейчас введенных в состав поселения, продается земля под застройку.
Здесь продают так называемые «земельные участки с подрядом», то есть, покупатель земли обязан купить у застройщика еще не построенный дом.
Идея продавцов – построить демократичный поселок мечты, в едином архитектурном стиле, с управляющей компанией, социальной инфраструктурой и строгими правилами проживания. Сразу вспоминается мультфильм «Лесная Братва»
На деле, сейчас там прорезаны контуры дорог в грунте, установлена но не подсоединена трансформаторная подстанция и поставлен один деревянный сруб. Предложения на этом участке очень недороги, от 1,8 до 5,8 миллиона рублей за дом вместе с участком.
Трерритория проекта Серебрянная Подкова, Велижанский тракт, Тюмень
Отсюда до Зареки не юг 20-30 минут по асфальтовой дороге, на север только Нижняя Тавда, дальше дороги нет. Трасса не очень загружена, но в летнее время ближе к городу движение может быть затруднено дачниками – сразу за озером Липовое начинаются обширные дачные массивы.
Земля в Серебряной подкове может быть интересна тем, кому не трудно или не нужно ездить 30 минут на работу в город, кто готов жить в небольшом доме в окружении таких же соседей.
Этот загородный дом расположен на земельном участке в 15 соток на Вишневой улице, в одном из наиболее престижных пригородов Тюмени – деревне Патрушева.
Дом в Патрушева, Вишневая улица
Вокруг дома разбит прекрасный сад, который трудно назвать казенным коммерческим словом «ландшафтный дизайн». Это красота, выращенная заботливыми хозяйскими руками для того, чтобы радовать глаз. Пруд, хвойники, цветочные кусты и деревья – трудно поверить, что город находится всего в полукилометре от участка.
Дом был отделан «для себя», как внутри, так и снаружи. Обвитые зеленью шпалеры на фасаде, безукоризненная чистота внутри. Угловой камин, лепнина, смелые, но сдержанные дизайнерские решения. Ванная, туалет в доме, отдельно стоящая баня с бассейном на участке. Отопление и горячая вода от напольного газового котла. Есть центральный водопровод, но дополнительно для воды пробурена собственная скважина, есть центральная канализация и индивидуальный септик.
Дом в Патрушева, интерьер
Дом большой, отапливается 284 м2, 1 и второй этаж дома. Есть домик для гостей – 80 м2 и гараж для двух машин и большой подвал.
Сейчас дом продается, но в доме постоянно живут хозяева, потому что его, как живого человека, нельзя оставлять одного, иначе все начнет приходить в упадок. Причина продажи – людям в возрасте сложно поддерживать порядок на такой большой площади. Дом готов принять большую молодую семью, и ее частых гостей или родителей.
Тем, кто хочет приобрести загородный дом или земельный участок в престижном месте под Тюменью стоит присмотреться к улице Новой Озерной в послеке Боровский.
Этот участок новой застройки расположен достаточно близко от города Тюмени всего в 10 км от Рабочего поселка и ЖБИ 1. Его можно считать находящимся в городской черте, хотя он относится к поселку Боровский. Достаточно просто ехать по улице Республики, не сворачивая, и, через 10 километров от ЖБИ-1 мы приблизимся к Андреевскому озеру.
Несколько лет назад на берегу были выделены земельные участки, которые начали быстро застраивать. Получился новый послелок, отделенный от Боровского автотрассой. Сейчас здесь проведена ЛЭП, к каждому участку проведен водопровод, по главной улице прокладывают канализацию.
В основном здесь настоящие загородные дома, построеные со вкусом и современно. Прямо на въезде расположен торговый центр, полноценный магазин самообслуживания. Проезды широкие, достаточно пространства для машин и пешеходов.
Дом на Новой Озерной улице в пос.Боровский Тюменского района.
Часть домов – недостроенные. Есть участки на продажу. За участок в 15 соток просят 2,8 миллиона рублей. Это очень недешево, но наличие всех городских коммуникаций и соседство с безусловно состоятельными людьми может того стоить.
Проект планировки Новой Озерной улицы.
Из недостатков. Дороги пока грунтовые. Возможно, их будут асфальтировать после прокладки канализации. Выходы к берегу озера перекрыты.
Сам поселок Боровский – обычный пригород Тюмени, сформировавшейся вокруг птицефабрики. Стабильно работающее предприятие, а также близость к городским промзонам обеспечивает занятость населения. Это дает невысокий криминальный фон и спокойную социальную обстановку в всей округе.
У покупателя загородной недвижимости в Тюмени есть альтернативы. Можно купить земельный участок и застраивать его самостоятельно. Можно купить полностью готовый дом.
Есть и различные промежуточные варианты: участок в существующем поселке, дом под снос ради участка, незавершенное строение или дом без отделки.
Рассмотрим особенности голого участка и готового дома. Для одних покупателей они будут плюсом, для других – существенным минусом.
Сроки Участок: Могут оказаться растянутыми: покупка, подведение сетей, собственно строительство и отделка Дом: Существенно короче: оформление сделки и ремонт под хозяина. Хотя, на практике, ремонт тоже может затянуться
Затраты Участок: Можно составить смету, но окончательные затраты трудно предсказуемы Дом: Оценить стоимость ремонта существенно проще
Сети Участок: Чаще всего, к новым участкам сети еще не подведены. Дом: Обычно к дому подведены электросети и газ. Дороги, как минимум, грунтовые
Собственное видение Участок: Можно проектировать и строить все, что захочет хозяин участка, в рамках местных правил землепользования Дом: Желания покупателя ограничены конструктивными особенностями существующего дома
Соседи Участок: Соседей чаще всего еще мало, можно покупать участки компанией знакомых Дом: Соседи уже существуют, есть возможность познакомиться с ними до покупки дома.
Ресурсы Участок: Деньги на строительство, время и нервы в период до ввода в эксплуатацию Дом: Только деньги.
Строящийся дом под Тюменью
Риски при покупке дома и участка тоже существенно различаются
Участок
Не всегда участок имеет статус земли населенных пунктов. Для регистрации построенного дома могут потребоваться дополнительные юридические процедуры.
Не на всех участках существует техническая возможность подключения к сетям. Этот процесс может затянуться.
Может затянуться строительство. Как по вине внешних организаций (сетевики, дорожники), так и по внутренним причинам (денег нет, времени нет, устал)
Дом
В процессе эксплуатации могут выявиться скрытые дефекты. Это могут быть некачественное утепление, дефектные материалы, неправильные конструктивные решения.
Заборы соседей могут выставлены не по кадастровому плану. Часто это служит источником конфликтов и причиной продажи дома.
Село Каменка находится в 18 километрах от города Тюмени на берегу реки Туры. К ней ведет двухкилометровая асфальтовая дорога с Ирбитского тракта. Рядом расположен аэропорт Рощино.
На повороте с тракта идет строительство брусовых домов на неосвоенных участках. Само поселение окружено лесом. В поселке соседствуют улицы старой и новой застройки. Новая застройка ведется, главным образом, по индивидуальным проектам, без соблюдения единого архитектурного стиля.
Особо выделяется переулок Ирбитский, отделенный от остального поселка сплошным кирпичным забором. Большие участки, на которых сохранен лес, выходят на берег реки. Дорога вдоль участков выполнена из уплотненного щебня. Строения на этих участках выполнены по сходным проектам из кирпича.
Тюменский район, село Каменка, Ирбитский переулок, участки перспективного освоения
По материалам СМИ, в селе можно взять землю в аренду под застройку с последующим оформлением в собственность. В настоящее время застройка не выглядит интенсивной, для покупки можно найти недостроенные объекты по приемлемым ценам. Градостроительную документацию Каменского СП можно посмотреть в форматах pdf или png.
Дома в старой застройке – очень традиционные. Для тех, кто любит сидеть вечером на лавочке перед палисадом, атмосфера в Каменке будет родной и знакомой. Хотя и здесь встречаются современные загородные дома.
Резюме: место не позиционируется как престижное или перспективное. Если Вам нужно часто вылетать из Тюмени, не пугает звук садящихся и взлетающих самолетов, Вы цените деревенский покой и несуетность, не гонитесь за престижем и модой – в селе Каменка Тюменского района Тюменской области вполне можно подобрать интересный для Вас объект, участок или дом.
Вдоль Московского тракта, направленного в западном направлении от Тюмени расположены такие населенные пункты:
Поселок Московский
Дербыши
Зубарева
Перевалово
Ушакова
Елань
Молодежный
Московский тракт – это федеральная трасса Р-351 Екатеринбург-Тюмень. Трасса состоит из двух полос в каждом направлении плюс дополнительные разгонные и поворотные полосы. Покрытие очень хорошего качества, трасса содержится в идеальном состоянии. Скоростной режим – 90 км в час, постоянно контролируется экипажами ГБДД. На этом направлении у жителей загородных домов нет проблем с тем, чтобы добратся в Тюмень.
Участки под застройку есть как в существующих поселениях, так и на землях, недавно введенных в оборот для жилой застройки. Участки в деревнях продаются дорого, от 60 тысяч за сотку, но, при необходимости всегда можно найти оптимальный вариант.
Много земельных участков выделено на бывшем поле между деревнями Зубарева и Перевалово. Поле постепенно застраивается, видно как сливаются друг с другом эти два поселения.
Тюменский район, село Зубарева, Московский тракт
Большинство существующих поселений расположены с левой стороны от машины, идущей из Тюмени в Екатеринбург. Справа ближе к городу расположен огромный дачный массив, в 16 км от кольца есть садоводческое общество Москвичка, рядом с ним, на берегу Переваловских карьеров застраивается новый участок – микрорайон Озерный.
Двумя километрами дальше расположен новый современный поселок Молодежный. Здесь асфальтовые дороги и таунхаусы, индивидуальные дома. Прямо к нему примыкают участки, которые тоже продаются.
Значительных промышленных предприятий в этом направлении нет. Большинство жителей работают в городе.
Что обычно делают люди, только что купившие участок? Садят дерево. Ель, яблоню или вишню. Дело, наверное, не только в поговорке про дом, сына и дерево.
Саженец создает якорь, укореняет душу владельца на его собственной земле. С момента , когда на дереве появятся первые листочки, заканчивается старая жизнь поисков и переездов. Человек становится Хозяином.
Жизнь в своем доме отрывает от ежедневного бурления города. Когда ты молод – ты легок на подъем, порывист и быстр. По звонку, по свистку, по автомобильному сигналу ты доступен друзьям, знакомым и деловым партнерам в любое время для и ночи.
Со зрелостью приходит сужение круга доступа. К домовладельцу не так легко попасть, его не так просто вызвать, каждая встреча становится значимой и непустой. Свой участок земли делает человека аристократом, есть свой двор – значит дворянин.
Это не просто престиж и уважение. За домом и садом следить может только Хозяин, здесь нет места скоротечным и временным вещам. Время замедляется, мы живем дольше, больше и насыщенней. Каждый гость становится радостью, потому что далеко не всякий станет гостем.
Дом дает человеку жить. А не наблюдать, как жизнь проходит мимо.
Я проехал по основным направлениям вокруг Тюмени в поисках хороших мест для покупки дома.
Направление большой роли не играет. Московский тракт считается престижном, но там есть места где селится можно только если Вам наоборот, деньги заплатят.
Ялуторовское направление - вроде бы промышленное, но как раз там есть очень подготовленные и перспективные пятна застройки.
При покупке дома или участка нужно понять, кто будет жить в этом месте и как. Очень жалко, когда люди продают большой дом, выстроенный с любовью для большой семьи, потому что дети решили жить отдельно, а вдвоем содержать такую площать просто очень тяжело.
А есть молодые семьи, горожане в третьем поколении, которые покупают дом в 30 км от объездной дороги и выезжают оттуда в город не чаще одного раза в месяц, и то по необходимости.
Каждый случай - уникален, каждая семья - особенная. Но будьте уверены, всегда можно найти дом, который будет Вашим.
Как я уже писал раньше, дом или земельный участок имеет смысл покупать только там, где есть инженерные сети и дороги.
Можно купить земельный участок рядом с Тюменью в старых поселках. Там будет и газ и электричество. Но, возможно Вас не устроит соседство. Люди, постоянно проживающие в деревне, не всегда доброжелательно относятся к тем, кто ездит на работу в город. Если в населенном пункте много безработных или социально неблагополучных семей – имущество находится под постоянной угрозой, да и социальный фон не позволит в полной мере ощутить выгоды загородного дома.
На вновь осваиваемых земельных участках подведение сетей часто только декларируется. Владельцу участка необходимо будет запастись деньгами и терпением, процесс получения мощностей может существенно затянуться. Владельцы земельных участков строятся медленно, дом, построенный за 2 сезона – скорее исключение, чем правило. Даже построив дом, хозяин несколько лет будет жить среди стройки на соседних участках
Сейчас под Тюменью предлагается много уже построенных домов. Их цена высока, обычно в районе 10 миллионов рублей и выше. Часто это дома большой площади, свыше 200 м2, и хозяевам стало трудно их содержать. Совершая такую покупку, необходимо убедиться в отсутствии скрытых дефектов, из-за которых, возможно продается дом.
Недостроенный дом на продажу в Патрушева, черта города Тюмень
К сожалению, сейчас мало предложений готовых домов от застройщика, или цена по ним слишком высока. Хорошим предложением может быть новая улица в существующем поселке.
В настоящее время дефицита земельных участков вокруг Тюмени нет
Большинство муниципальных образований Тюменского района приняли новые генеральные планы, в результате много бывших сельхоз земель получили статус «Земли населенных пунктов»
Но далеко не все эти земельные участки могут быть застроены в ближайшее время. К ним необходимо построить дороги, провести газопровод и электричество. Многие продавцы утверждают, что рано или поздно все это сделает администрация муниципалитета. На практике, большинство сельских поселений никогда не получат на это средств из области, а собственных у них просто нет.
На сегодняшний день ценность участка определяется не его площадью, престижностью направления или окружающей природой. Цена сделки в первую очередь доступностью дороги, электричества и газа.
Если рядом с участком проходит газопровод или линия ЛЭП, это совсем не значит, что сетевая организация выделит мощности для вашего дома.
Большинство владельцев участков не являются сами застройщиками. Возможность подключения можно установить по полученным техусловиям на подключение к сетям. Если техусловия не были получены – риск покупки участка увеличивается.
Почему экономически зрелый и состоявшийся человек может захотеть жить в Тюмени?
На первый взгляд, Тюмень проигрывает соседнему Екатеринбургу по численности, не может похвастаться низкими ценами или особо благоприятным природным климатом.
Для ответа на этот вопрос, нужно понять, на чем зарабатывает этот город, на что ориентировано его население.
Город, ориентирован на Север. Исторически сложилось, что Тюмень был тыловой базой северного освоения. Здесь ведется проектирование, формирование рабочей силы, создание и комплектация промышленного оборудования и материалов. Основным заказчиком являются северные округа.
Люди, прекращающие свою деятельность на Севере, но не завершающие свою трудовую карьеру совсем, конечно, могут переселиться и на Юг Росси и в Москву и вообще на Канарские острова. Но продолжать сотрудничать с бывшими коллегами в плане поставок, подрядов или иной деятельности оттуда будет проблематично. Кроме связей на Севере, у приезжающих есть связи и в самой Тюмени – те друзья и сослуживцы, которые выехали раньше.
Этими соображениями можно объяснить то, что многие северяне после окончания трудовых контрактов переселяются именно в Тюмень. Так как в городских квартирах они уже пожили, многие из них хотят завести загородный дом с собственным земельным участком.
