Экономико-правовые перспективы на рынке загородных земельных участков

В последнее время и ко мне лично и в компанию часто обращаются владельцы земельных участков. Их интересует, можно ли сейчас продать то что есть и стоит ли замахиваться на новые проекты. Продажи земельных участков в пригородах Тюмени сейчас происходят на фоне трех процессов:

1. На рынок массово выходят участки, введенные в категорию «Земли населенных пунктов» при утверждении генпланов сельских муниципальных образований в 2008 году.
2. Федеральной программой «Жилище» утверждается задача по вводу дополнительных земель для частной жилой застройки с упрощенным порядком оформления собственности
3. Президентом РФ делается заявление о необходимости изъятия неиспользуемых по назначению земель сельхоз.назначения

Очевидно, произошел развод инвесторов на повышенное налогообложение и ускоренную застройку.

1. В период бума на строительство и действия предыдущего этапа программы «Жилище» инвесторам «по секрету» сообщили о возможности включить в новые генпланы часть с/х земель. Частные инвесторы скупают земельные участки в расчете перепродать их для комплексной застройки.
2. После перевода их из категории использования из сельхоз.назначения в земли населенных пунктов кадастровая стоимость этих земельных участков увеличилась в среднем в 50 раз. Таким способом была увеличена налоговая база муниципальных образований.
3. В 2008 году большинство проектов комплексной застройки сворачивается, так толком и не начавшись. Крупные застройщики так и не приходят на загородный рынок, инвесторы начинают сами межевать имеющиеся земли на участки по 10-15 соток и продавать в розницу.
4. При утверждении программы «Жилище» на 2011-2012 годы ставится задача предоставлять участки под жилищное строительство находящиеся в федеральной собственности или в собственности субъектов. Таким образом, частным инвесторам дают понять, что они будут конкурировать на этом рынке с государством, причем государство собирается демпинговать – «упрощенный порядок предоставления для граждан и некоммерческих организаций»
5. Для тех инвесторов, кто решил для целей налогообложения пока не переводить земли из сельхоз.назначения в категорию «земли населенных пунктов» пригрозили их забрать за «неэффективное использование»

Для частных инвесторов существует несколько выходов.

1. Строить недорогое готовое жилье, на условиях, описанных в программе «Жилище» - тогда есть теоретическая возможность получить получение к сетям за счет средств программы. Не у всех есть на это деньги, подведенные к участкам сети, а главное, решимость ввязываться в большую стройку.
2. Сбрасывать участки по ценам, покрывающим произведенные затраты и выходить с рынка. На фоне государственной конкуренции эта стратегия может привести к росту недоверия и обвалу рынка частных земельных участков.
3. Делать вид, что ничего не происходит и продавать участки по старым ценам, увеличивая расходы не продвижение – реклама, скидки и т.п. В настоящее время большинство придерживается именно этой стратегии, но, аккуратно готовятся к застройке готовыми домами.